Контент-партнеры

Российский рынок M&A

ПериодСделкиОбъем
млн$
III кв.'17
145
10 993
II кв.'17
151
9 108
I кв.'17
149
8 942

Крупнейшие сделки

ПокупательОбъектЦена
млн$
РоснефтьEssar Oil Limited (EOL)
3 900
ИнтерторгЛогистический комплекс на Колтушском шоссе в Ленинградской области
3 720
United Capital Partners (UCP)Essar Oil Limited (EOL)
3 185

Дельфи Юридическая Компания

К нам обратился клиент, который намеревался приобрести арендный бизнес. Арендный бизнес представлял собой право собственности на нежилое помещение, расположенное на первом этаже в жилом многоэтажном доме в центре Москвы и арендуемое на 25 лет одним из сетевых продуктовых ритейлеров. Общая площадь помещения составляла около 400 кв.м.

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРОВЕРКА

На первом этапе нами была проведена юридическая проверка. В ходе нее были проверены:

• наличие споров и правопритязаний в отношении недвижимости;

• права текущих собственников недвижимости;

• полномочия продавца на продажу недвижимости;

• история перехода права собственности по цепочке собственников за 5 лет, предшествующих проведению проверки;

• юридические документы, на основании которых недвижимость переходила по цепочке собственников;

• нахождение здания, в котором расположено помещение, в планах под снос и застройка территории;

• действительность и действие долгосрочного договора аренды недвижимости;

• наличие оснований для расторжения долгосрочного договора аренды недвижимости;

• соблюдение порядка передачи недвижимости в ЗПИФ и регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев;

• проверка порядка формирования ЗПИФа;

• проверка управляющей компании (далее – ООО «УК»);

• проверка соблюдения всех требований к ЗПИФу и управляющей компании, необходимых для заключения договора купли-продажи недвижимости и передачи недвижимости покупателю;

• проверка блока корпоративных документов в отношении бывших собственников недвижимости на предмет необходимости и наличия корпоративных одобрений, а также наличия полномочий на продажу или приобретение недвижимости у лиц, заключавших договоры или совершавших сделки с проверяемой недвижимостью;

• права на земельный участок под недвижимостью;

• наличие переустройств и перепланировок, не прошедших согласование;

• проверка документов по коммунальным услугам и обеспеченности недвижимости электрической энергией.

В ходе проверки выяснилось, что ранее помещение принадлежало на праве г. Москве и было продано впоследствии в собственность ООО «А» на основании договора купли-продажи.

Через несколько лет ООО «А» продало помещение в собственность ООО «В», которое через пару лет передало помещение в ЗПИФ в качестве оплаты пая при создании ЗПИФ.

Управление ЗПИФом было передано управляющей компании ООО «УК», которая от имени учредителей ЗПИФа и осуществляла управление и распоряжение помещением.

Через полгода управляющая компания передала помещение в долгосрочную аренду под торговлю продуктовому сетевому ритейлеру – ООО «Арендатор».

В ходе проверки выяснилось, что между г. Москва и ООО «А» проводился судебный спор, на основании которого был заключен договор купли-продажи недвижимости, и ООО «А» стало ее собственником. Сроки для судебного обжалования решения давно истекли, и риски отмены имеющихся судебных актов нами расценивались как незначительные.

В результате проверки также выяснилось, что приобретаемая недвижимость граничит с помещениями, права на которые не зарегистрированы в Росреестре и связаны с приобретаемым помещением таким образом, что проход в часть приобретаемого помещения возможен был только через эти соседние помещения. Фактически эти соседние помещения были заняты арендатором – ООО «Арендатор» – и использовались им и посетителями магазина для прохода в подвальную часть магазина.

При этом на момент проверки каких-либо судебных, т.е. явных, претензий к арендатору предъявлено не было, что не исключало того, что фактически такие претензии могли быть, но арендатор и продавец о них сознательно умолчали. Это создавало риск того, что собственник этих помещений, которым, скорее всего, являлся г. Москва, рано или поздно обнаружится и может запретить их использование. В этом случае покупателю недвижимости после приобретения ее в собственность пришлось бы либо договариваться об аренде этой части соседнего помещения, либо устанавливать сервитут, поскольку пройти в подвальную часть недвижимости иным способом было невозможно, либо производить переустройство, перепланировку с согласованием и получением разрешительной документации и последующей постановкой на кадастровый учет. Все это снижало привлекательность помещения и создавало для покупателя риск дополнительных расходов, которые требовалось учесть в условиях сделки.

Кроме того, в результате проверки был выявлен риск, связанный с незаконченной на момент проверки процедурой оформления произведенной ранее перепланировки в нежилых помещениях. В результате такой перепланировки площадь помещения уменьшилась на Х метров, но это помещение с новой площадью не было поставлено на кадастровый учет, и в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право собственности в отношении старого (до перепланировки) помещения. Из этого возникал ряд рисков, которые необходимо было учесть в условиях сделки по приобретению недвижимости. Так, например, одним из рисков была вероятность того, что арендатор после приобретения покупателем недвижимости поставит вопрос о снижении размера арендной платы в связи с уменьшением фактической площади помещения.

В ходе проверки выяснилось, что представленные продавцом документы по использованию электроэнергии оформлены на предыдущего собственника помещений – ООО «В», и после передачи недвижимости в ЗПИФ не были переоформлены надлежащим образом.

СТРУКТУРА СДЕЛКИ

Клиент полагал, что поскольку недвижимость находится в ЗПИФе, то это само по себе говорит о значительной юридической чистоте недвижимости, и сделка должна быть максимально простой, на сколько это может быть, и с минимальными рисками, поскольку деятельность управляющей компании контролируется, с одной стороны, Банком России, а с другой – распоряжение объектом недвижимости, переданным в ЗПИФ, происходит при наличии предварительного согласия специализированного депозитария.

Предполагалось, что будет заключен договор купли-продажи недвижимости и дополнительное соглашение к долгосрочному договору аренды, фиксирующее следующие договоренности арендатора и покупателя недвижимости:

• увеличение размера фиксированной арендной платы на Х тыс. руб. и дополнительное установление альтернативной платы с оборота арендатора по магазину;

• ежегодное увеличение размера фиксированной арендной платы на Х% в год с расчетом на Х лет вперед;

• запрет на расторжение договора аренды в течение Х лет с даты регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю;

• продление срока действия договора аренды на 10 лет;

• условие о невозможности снижения размера арендной платы на весь период действия договора.

Оплата по сделке продажи недвижимости должна была состоять из двух частей: первая часть – оплата по договору – должна была производиться покупателем в течение нескольких дней после подписания договора, вторая часть подлежала оплате после регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю и регистрации дополнительного соглашения к договору долгосрочной аренды.

После того, как в ходе проверки выяснилось, что компания ООО «В» аффилирована с компанией ООО «Арендатор», поскольку в них обеих 100%-ным участником являлась компания ООО «Контроль», то стало понятно, что ЗПИФ был создан реальными собственниками помещения для целей налоговой оптимизации и защиты актива от захвата. В связи с этим очевидным было предположение о том, что управляющая компания ООО «УК» тоже фактически (не юридически) контролировалась теми же лицами. Таким образом, получалось, что ООО «В», ЗПИФ, ООО «УК» и ООО «Арендатор» контролировались реальными собственниками сетевого ритейлера, который арендовал помещение. Такая ситуация требовала учета некоторых важных рисков при структурировании сделки.

Более того, свыше 2/3 суммы по сделке в соответствии с договоренностью сторон подлежали передаче продавцу посредством ячейки. В договоре купли-продажи цена недвижимости составляла только 1/3 от всей суммы сделки. Это создавало для покупателя дополнительные риски не возврата 2/3 от цены недвижимости в случае оспаривания договора купли-продажи, утраты покупателем права собственности или изъятия недвижимости у покупателя.

С учетом указанных выше рисков перечень документов для сделки в общих чертах приобрел следующий вид:

1. Договор купли-продажи недвижимости.

2. Дополнительное соглашение к договору аренды с новыми условиями аренды.

3. Дополнительное соглашение к договору аренды с новой площадью недвижимости, которая должна была появиться после постановки недвижимости на кадастровый учет после уменьшения общей площади недвижимости в результате переустройства и перепланировки.

4. Дополнительное соглашение к договору аренды с обязанностью арендатора поставить недвижимость с новой площадью на кадастровый учет, поскольку с согласия собственника недвижимости именно арендатор проводил перепланировку и переустройство и получал все необходимые для этого разрешительные документы для оформления лицензии на розничную продажу алкогольной продукции.

5. Поскольку договор купли-продажи недвижимости подлежал предварительному согласованию со специализированным депозитарием, то часть условий об ответственности продавца, условий о заверениях и возмещении потерь пришлось убрать из договора купли-продажи, поскольку специализированный депозитарий со слов продавца отказывался согласовывать договор купли-продажи с этими условиями. Однако эти условия имели критическое значение для покупателя, так как выступали средствами правовой защиты от различных юридических рисков и наступления неблагоприятных фактических обстоятельств. Поэтому все эти условия были перенесены в отдельное соглашение о возмещении потерь и заверения об обстоятельствах. Поскольку это соглашение не было связано с распоряжением имуществом, составляющим ЗПИФ (пп. 2 п. 3 ст. 40 ФЗ «Об инвестиционных фондах»), то не требовало предварительного согласия специализированного депозитария.

6. Однако мы понимали, что юридическое лицо, выдающее такие заверения и принявшее на себя обязательство по возмещению потерь, не имеет ничего особенно ценного, за исключением лицензии управляющей компании на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Поэтому юридические механизмы взыскания убытков и возмещения потерь за счет ООО «УК» требовали наличия имущественных ресурсов, необходимых для такого взыскания. В связи с этим мы предложили, а сторона продавца согласилась предоставить покупателю поручительство одного из основных акционеров ритейлера по обязательствам ООО «УК» перед покупателем по соглашению о возмещении потерь и заверениям об обстоятельствах.

7. Поскольку электрическая энергия была оформлена на предыдущего собственника помещений – ООО «В», то дополнительно было подготовлено соглашение, с одной стороны, между ООО «В», ООО «УК» и покупателем – другой стороны. Этим соглашением на ООО «В» и ООО «УК» была возложена обязанность в случае необходимости переоформить на покупателя всю выделенную электрическую мощность по соответствующему договору энергоснабжения, а также оформить отказ от электрической мощности в пользу покупателя недвижимости и предоставить покупателю иные необходимые для этого документы.

8. В качестве дополнительного механизма защиты покупателя было подписано соглашение между ООО «УК», ООО «Арендатор» и покупателем. Этим соглашением ООО «УК» и ООО «Арендатор» подтвердили наличие перепланировок и осуществление их в соответствии с требованиями законодательства и нормативных актов. Этим же соглашением ООО «Арендатор» подтвердил, что перепланировки не препятствуют осуществлению им своей деятельности в помещении и не препятствуют самой аренде. Кроме того, на ООО «Арендатор» была возложена обязанность компенсации покупателю всех расходов, связанных с наложением на покупателя каких-либо штрафов в связи с осуществленной перепланировкой или в связи с необходимостью приведения помещения в состояние, предшествующее перепланировке и переустройству.

9. По просьбе продавца в банковскую ячейку закладывалось подписанное со стороны покупателя соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. Такое соглашение было необходимо на случай, если регистрация перехода права собственности на недвижимость не состоится по какой-либо причине в течение 5 месяцев с даты заключения договора купли-продажи. Условия открытия ячейки была аналогичны тем, которые являлись основанием для открытия ячейки, в которую закладывались денежные средства для оплаты.

10. Поскольку самым значительным риском в сделке было то, что фактическая цена сделки была в три раза выше той, которая указана в договоре купли-продажи недвижимости, то надо было разработать механизм, позволяющий покупателю вернуть ту часть денежных средств, которая не указана в договоре купли-продажи, но фактически была уплачена покупателем. После длительных переговоров с покупателем, в ходе которых были отвергнуты варианты с дополнительным соглашением к договору купли-продажи, расписки, гарантийные письма и иные ненадежные способы защиты, сторона продавца согласилась на подписание договора займа между покупателем и одним из фактических собственников сетевого ритейлера и расписки к договору займа о получении заемщиком денежных средств.

Это был не самый лучший способ защиты интересов покупателя. Однако покупатель согласился на него, поскольку объект ему очень нравился по экономическим и иным параметрам, а продавец ни при каких условиях не был готов предоставлять иные способы защиты интересов покупателя, опасаясь рисков привлечения ООО «УК» к ответственности и аннулирования лицензии управляющей компании на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Указанный договор займа и расписка к нему должны были находиться в ячейке в течение 4 лет с даты заключения договора купли-продажи недвижимости. На протяжении этого периода доступ к ячейке получал только покупатель, продавец же мог получить доступ к ячейке только после истечения указанного срока. В случае наступления обстоятельств, влекущих утрату покупателем недвижимости или права собственности на недвижимость по решению суда, покупатель получал право открыть ячейку и изъять договор займа с распиской. На основании договора займа и расписки покупатель имел возможность взыскать с заемщика денежные средства в размере, равном разнице между фактической ценой недвижимости и той, которая была указана в договоре.

11. У продавца были запрошены и получены по акту приема-передачи все документы, запрошенные и проанализированные в рамках проведения нами проверки юридической чистоты сделки. Это являлось дополнительным подтверждением того, что часть заверений, предоставленных продавцом, основана на документах, а не является простым утверждением продавца о фактах и обстоятельствах.

12. Кроме того, были согласованы условия трех банковских ячеек: одна – для денежных средств, вторая – для соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости, третья – для договора займа и расписки к нему. Надо сказать, что согласование оснований и условий открытия ячейки, в которой должен был находиться договор займа и расписка к нему, продлилось достаточно долго, а сам текст, содержащий основания и условия открытия этой ячейки, занял почти два листа. Продавец опасался, что ячейка будет открыта без достаточных оснований и покупатель взыщет с физического лица денежные средства, сохранив при этом недвижимость, а покупатель опасался, что условия открытия ячейки станут настолько сложными, что ее вообще будет невозможно открыть. К тому же такая детализация условий открытия ячейки потребовалось для того, чтобы исключить неоднозначность и сомнения работников банка в том – наступили основания и условия открытия ячейки или нет.

ЗАВЕРЕНИЯ ПО СДЕЛКЕ

Заверения делились на два крупных блока: заверения от продавца и заверения от арендатора. В свою очередь, заверения от продавца были распределены по двум документам: договор купли-продажи, соглашение о возмещении потерь и заверения об обстоятельствах.

От арендатора также необходимо было получить заверения по дополнительному соглашению к договору аренды недвижимости. Заверения от арендатора являлись очень важными для исключения рисков прекращения договора аренды по различным основаниям или предъявления к покупателю после перехода к нему права собственности на недвижимость денежных или иных требований от арендатора.

Условием заключения сделки было получение согласия специализированного депозитария на заключение ООО «УК» договора купли-продажи недвижимости, составляющей имущество закрытого паевого инвестиционного фонда.

Слияния и поглощения в России. Использование информации

Настоящий сайт, размещенная на нем информация, текстовые и графические материалы, средства индивидуализации, а также любые связанные с ними права принадлежат ООО Сбондс.ру (далее — Cbonds Group). Воспроизведение, изменение, распространение или иное использование указанной информации, полностью или частично, другими лицами без письменного согласия Cbonds Group запрещено.

Cbonds Group вправе без предварительного уведомления вносить изменения в любые разделы настоящего сайта, а также обновлять содержимое или прекращать работу отдельных разделов сайта или сайта целиком в любое время по своему собственному усмотрению.

Cbonds Group предпринимает разумные меры по сохранению конфиденциальности любой информации, которая может время от времени передаваться через данный сайт и, при этом, вправе использовать такую информацию, включая, помимо прочего, персональные данные, для предоставления информации об услугах Cbonds Group, а также раскрывать такую информацию своим работникам, представителям, агентам или аффилированным лицам, а также государственным органам, требующим раскрытия такой информации на законном основании.

Информация, размещенная на данном сайте, не предназначена для распространения или использо-вания в любом государстве или юрисдикции, где ее распространение является противоречащим применимому законодательству и/или требует какой-либо регистрации со стороны Cbonds Group.

Информация, содержащаяся в материалах настоящего сайта, если специально не оговорено иное, носит информационный вспомогательный характер и/или является исключительно частным суж-дением специалистов Cbonds Group, не является рекламой каких-либо финансовых инструментов, продуктов или услуг или предложением/рекомендацией совершать операции на рынке ценных бумаг, а равно не может быть использована в качестве допустимого доказательства при урегулировании споров в судебном или во внесудебном порядке.

Любые инвестиции в ценные бумаги, иные финансовые инструменты или объекты, упоминаемые в материалах сайта, могут быть связаны со значительным риском, могут оказаться неэффективными или неприемлемыми для той или иной категории инвесторов. Необходимо обладать определенными знаниями и опытом в финансовых вопросах, в вопросах оценки преимуществ и рисков, связанных с инвестированием в тот или иной финансовый инструмент.

Cbonds Group предпринимает разумные усилия для получения размещаемой на сайте информации из источников, по ее мнению, заслуживающих доверия, но Cbonds Group не делает никаких заверений в отношении того, что информация или оценки, содержащиеся на настоящем сайте, являются достоверными, точными, своевременными или полными.

Ни Cbonds Group, ни кто-либо из ее работников, представителей, агентов или аффилированных лиц не несет ответственности:
• в отношении финансовых результатов, полученных в практической деятельности на основании использования информации, содержащейся на настоящем сайте;
• за достоверность любой информации, приведенной в составе правомерно размещенных на сайте материалов из внешних источников, и любые последствия использования этой ин-формации;
• за убытки, вызванные или возникшие в связи с настоящим сайтом, доступом к нему или невозможностью такого доступа, его использованием, неисправностями или перерывами в работе сайта или в результате какого-либо иного действия или бездействия сторон, вовлеченных в создание сайта или предоставления данных, содержащихся на сайте, независимо от того, контролирует ли Cbonds Group, привлеченные Cbonds Group лица либо поставщики программного обеспечения или услуг обстоятельства на это влияющие;
• за убытки, причиненные компьютерным вирусом во время передачи или получения доступа к услугам или информации на настоящем сайте, или же причиненные другим компьютерным кодом или программным средством, которые могут использоваться для получения доступа, уничтожения информации, повреждения, прерывания или создания другой помехи для работы настоящего сайта или программного, аппаратного обеспечения, информации или имущества любого пользователя.

Некоторые интернет-сайты могут содержать указатели для перехода на данный сайт, при этом, Cbonds Group не несет ответственность за содержание таких сайтов или за предлагаемые через них продукты или услуги, равно как за убытки любого рода, возникающие в связи с доступом, использованием, функционированием или соединением с другими интернет-сайтами, осуществленными с настоящего сайта.

Любые риски, вызванные или возникшие в связи с использованием настоящего сайта, несут исключительно его посетители.

показать весь текстскрыть текст