По данным газеты «Ведомости», девелопер PNK Group построит складской комплекс на 51 000 кв. м в «PNK парк Софийская КАД» в Санкт-Петербурге. После ввода в эксплуатацию объект будет передан в собственность дочерней структуры IT-дистрибутора «Марвел-логистика».
Об этом «Ведомостям» рассказали два человека, близких к разным сторонам сделки. Управляющий инвестиционным фондом «ПНК девелопмент» Дмитрий Пилевин и гендиректор «Марвел-логистики» Алексей Келарев подтвердили: компании заключили договор на строительство объекта.
«Марвел-дистрибьюция» основана бизнесменом Сергеем Гирдиным в 1991 г. Компания называет себя «одним из крупнейших широкопрофильных IT-дистрибьюторов в России и СНГ». С выручкой в 70,4 млрд. руб. она занимала 132-е место в рейтинге крупнейших частных компаний России по версии журнала Forbes.
У «Марвел-логистики», по данным на ее сайте, есть три склада – в Москве и Петербурге. Один из них – «PNK парк Валищево» – она арендует площади там как раз у PNK Group. Кроме «Марвел-дистрибьюции» среди его клиентов производители табачной продукции, ритейлеры, операторы мобильной связи и др.
Условия сделки по приобретению комплекса в петербургском «PNK парк Софийская КАД» Пилевин и Келарев не раскрыли. Такой склад может обойтись дистрибьютору примерно в 1,5 млрд. руб., подсчитал руководитель офиса JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов. Оценка руководителя департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Егора Дорофеева выше – 1,8 млрд. руб.
Покупка склада «Марвел-дистрибьюцией» станет второй крупнейшей сделкой на региональном рынке складской недвижимости за всю его историю, отмечает Амосов.
Пока рекорд, по данным JLL, принадлежит ритейлеру «Лента»: в этом году он договорился о приобретении почти 70 000 кв. м в комплексе «Ориентир Юг Санкт-Петербург». 2-е место до последнего времени было у «Спортмастера», который в 2015 г. купил 49 000 кв. м в логопарке «Про-бизнес-парк» Екатеринбурга.
Все купленные площади «Марвел-логистика» планирует сдавать в аренду сторонним компаниям, отмечает представитель консультанта сделки из Knight Frank St Petersburg, переговоры идут с дистрибьюторами, фармацевтическими компаниями, непродуктовыми ритейлерами, но договоры пока не подписаны.
Спекулятивные сделки (т. е. покупка объектов без арендаторов) на рынке складов происходят нередко, замечает Дорофеев. Так, в 2015 г. Adidas купил 120 000 кв. м в логистическом комплексе «Чехов-2» в Подмосковье. На тот момент компания арендовала примерно половину этих площадей, а остальное спустя год она сдала в аренду Smart Logistic Group, напоминает эксперт.
Похожую схему использовал и производитель круп «Мистраль»: в 2019 г. он приобрел 53 000 кв. м в «PNK парк Коледино» на Симферопольском шоссе: часть – для собственных нужд, часть – для сдачи в аренду.
Больших рисков не заполнить площади в «PNK парк Софийская КАД» Дорофеев не видит: спрос на склады в Санкт-Петербурге, по его словам, крайне высок, а свободных помещений почти нет.
В объектах класса А доля вакантных площадей – 3,3%, в комплексах класса В – 3,1%, говорит старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев, а ставки аренды в городе высоки – 3 450–3 900 руб. за 1 кв. м в год без учета налогов и операционных расходов. «Марвел-дистрибьюция» выбрала стратегически правильное время и правильный город для приобретения актива, резюмирует он.
В целом по стране за последние пять лет из 10 крупнейших сделок по аренде и продаже складов шесть прошло по схеме built-to-suit (строительство под нужды компании), приводит данные Амосов, тогда как в Санкт-Петербурге этот показатель еще выше – семь из 10.
Это, по его мнению, связано с желанием сторон снизить риски: девелоперы начинают строить крупные объекты, договорившись с арендаторами или покупателями, а их клиенты при такой схеме получают нужный им продукт.