Российский рынок M&A

ПериодСделкиОбъем
млн$
IV кв.'23
96
10 061
III кв.'23
90
7 160
II кв.'23
107
5 397

Крупнейшие сделки

ПокупательОбъектЦена
млн$
Группа компаний МангазеяАО Полиметалл
3 690
СГ-трансПервая грузовая компания (ПГК)
2 358
ГазпромбанкСеть торговых центров МЕГА
1 425

ЗА ЧЕМ СЛЕДИТЬ

Самое популярное среди инвестиций
3 308,82  (+4,73%)
1 129,13  (-0,82%)
5 248,49  (+44,91%)
70 391,42  (+1 497,06%)
3 572,68  (+64,66%)
85,41  (-0,84%)
Источник Investfunds
  • Главная
  • Новости
  • Некоторые практические аспекты юридической проверки земельного участка

Некоторые практические аспекты юридической проверки земельного участка

Гладких Ольга, руководитель практики сделок с недвижимостью Юридической компании «Дельфи» специально для Аналитического агентства RWAY

Если оставить в стороне спекулятивные цели, то можно сказать, что земельные участки приобретаются либо для последующей застройки либо совместно со зданиями и строениями, расположенными на них.

Однако независимо от целей приобретения земельного участка, прежде чем входить в сделку, разумно провести юридическую проверку такого участка. В некоторых случаях не лишним будет осмотреть границы земельного участка совместно с кадастровым инженером. О том, что дает покупателю такая проверка, как может повлиять на сделку и какие риски могут быть обнаружены, речь пойдет в данной статье на примерах из практики.

Вне зависимости от вида сделки и ее целей в рамках юридической проверки анализируются права продавца на земельный участок: текущее право, основания его возникновения, наличие рисков оспаривания его прав, наличие прав третьих лиц – аренда, залог (ипотека), сервитуты, наличие заявленных судебных правопритязаний, арестов, каких-либо ограничений на продажу, а также ограничений на использование земельного участка.

Наличие у продавца свидетельства о праве собственности на земельный участок само по себе еще не говорит о том, что у него есть все правомочия на продажу, что нет рисков и можно совершать сделку. Равно как и выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в которой нет сведений о наличии обременений, правопритязаний, арестов в отношении земельного участка, не говорит о том, что объект юридически чистый. Требуется проведение более тщательной юридической проверки.

При проведении юридической проверки изучаются документы по сделке, на основании которой текущий владелец приобрел права на земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости (здания, строения): какая это была сделка, были ли все требуемые разрешения и согласия на ее совершение, был ли оплачен земельный участок, был ли передан по акту и т.д. Все юридические тонкости имеют важное практическое значение, так как позволяют выявить риски, которые будет нести покупатель, в том числе финансовые.

Например, при проверке может быть выявлен риск того, что права продавца на землю могут быть оспорены и, соответственно, сама планируемая сделка по покупке земли – тоже. Могут быть выявлены риски обременения земельного участка в пользу третьих лиц после его покупки. Так, например, на практике мы столкнулись с ситуацией, когда объект недвижимости был ранее заложен банку, но потом в ЕГРП запись об ипотеке была погашена в связи с подачей залогодержателем письма в Росреестр о погашении ипотеки. Таким образом, в выписке из ЕГРП ипотека не значилась. Однако, после запроса и правового анализа других документов, запрошенных у продавца недвижимости для целей проверки юридической чистоты, а также по результатам поиска судебных споров по данному объекту, нами было обнаружено, что данная ипотека была погашена без прекращения обязательств, которые она обеспечивала и без действительных материально-правовых оснований прекращения самой ипотеки. Более того, в одном из судов нами было обнаружено дело, результатом рассмотрения которого, по нашему мнению, должно было стать решение, восстанавливающее права залога (ипотеки) в отношении земельного участка. Таким образом, в данном случае покупатель земельного участка, мог стать собственником земельного участка, в отношении которого в судебном порядке уже после закрытия сделки могла быть установлена ипотека. Такая ситуация сложилась из-за того, что продавец скрыл информацию о том, что данная ипотека никогда не расторгалась и не была прекращена по иным основаниям, а в Росреестр всего лишь было подано заявление о прекращении записи об ипотеке, и Росреестр такую запись внес в ЕГРП, не проверяя оснований. Такая ситуация стала возможной в силу того, что согласно статье 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при подаче именно такого заявления регистрирующий орган не проверяет, действительно ли все обязательства сторон исполнены и ипотека прекратилась, а по сути без проверки погашает регистрационную запись об ипотеке. Вот если бы стороны расторгли договор об ипотеке или если бы обеспеченное ипотекой обязательство было исполнено должником, то это было бы законным основанием для прекращения обязательств по ипотеке и риски покупателя такой недвижимости по данному основанию существенно снизились.

Если земельный участок приобретается для последующей застройки, то стоит обратить внимание на целевое назначение земли и ее разрешенное использование. Например, на территории «новой Москвы», т.е. территории ранее относившейся к Московской области, но ввиду изменения границ ставшей частью Москвы, было много сельскохозяйственных земель, которые из-за такого изменения границ Москвы в силу статьи 8 Земельного кодекса РФ автоматически поменяли категорию с сельскохозяйственных на земли населенных пунктов, но при этом указанное в документах разрешенное использование так и осталось прежним, например, для целей ведения огородничества и садоводства. Поэтому земли «новой Москвы» следует проверять тщательнее, с учетом планируемых целей использования такого земельного участка и с учетом того, что для полноценного использования такой земли документацию надо будет приводить в соответствие, что потребует дополнительных затрат.

Для определения фактических границ земельного участка, т.е. чтобы понять визуально, где именно они проходят, желательно пригласить кадастрового инженера. В ряде случаев это может оказаться полезным для покупателя земли. Например, покупается здание с подвальным помещением и небольшим земельным участком, на котором это здание располагается. Как показывает практика, бывают случаи, когда здание выходит за границы этого земельного участка, притом это может быть как в части наземной, так и в части подземной (подвальные помещения).

При этом из кадастрового паспорта и плана земельного участка не всегда видно, что, например, подземная подвальная часть помещения, выходит за границы земельного участка. И если в будущем собственник здания решит произвести реконструкцию такого здания, требующую получения разрешительной документации, то разрешение на реконструкцию собственник скорее всего не получит, т.к. для его получения надо предоставить документы о своих правах на земельный участок, на который «заходит» часть здания, которых у собственника здания может и не оказаться.

При покупке земельного участка следует обратить внимание на транспортную доступность к данному участку со стороны дорог и земель общего пользования. Земельный участок может располагаться внутри закрытой территории (например, так часто бывает на территориях старых заводов), огражденной забором и принадлежащей разным частным лицам, и собственник, чтобы попасть к своему участку будет вынужден проходить через чужие соседние земельные участки. С юридической точки зрения такое право предусмотрено действующим законодательством, а именно: ст. 23 Земельного кодекса РФ и ст. 274 Гражданского кодекса РФ предусмотрено право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). То есть собственник такого труднодоступного участка может потребовать от собственника или собственников соседних участков установить такой сервитут. В случае их отказа, сервитут может быть установлен в судебном порядке.

Сервитут подлежит государственной регистрации в Росреестре и подразумевает плату собственнику земельного участка, через который будет осуществляться проход/проезд, размер платы устанавливается либо по соглашению сторон либо судом. Поэтому если для покупки предлагается такой земельный участок, подразумевающий в силу его неудобного территориального расположения необходимость оформления сервитута на земельный участок соседей, то данный вопрос желательно урегулировать непосредственно при сделке, подписав все требуемые документы для оформления такого сервитута заранее.

Если же для покупки предлагается земельный участок, который наоборот расположен так, что в отношении него может быть установлен сервитут, то принимая решение о покупке такого земельного участка надо проанализировать финансовую составляющую сделки и иметь ввиду, что в дальнейшем соседи могут воспользоваться своим правом и потребовать установления сервитута, что может быть связано с рядом организационных неудобств и ограничений для собственника и соответствующим изменением рыночной цены данного земельного участка.

 

Слияния и поглощения в России. Использование информации

Настоящий сайт, размещенная на нем информация, текстовые и графические материалы, средства индивидуализации, а также любые связанные с ними права принадлежат ООО Сбондс.ру (далее — Cbonds Group). Воспроизведение, изменение, распространение или иное использование указанной информации, полностью или частично, другими лицами без письменного согласия Cbonds Group запрещено.

Cbonds Group вправе без предварительного уведомления вносить изменения в любые разделы настоящего сайта, а также обновлять содержимое или прекращать работу отдельных разделов сайта или сайта целиком в любое время по своему собственному усмотрению.

Cbonds Group предпринимает разумные меры по сохранению конфиденциальности любой информации, которая может время от времени передаваться через данный сайт и, при этом, вправе использовать такую информацию, включая, помимо прочего, персональные данные, для предоставления информации об услугах Cbonds Group, а также раскрывать такую информацию своим работникам, представителям, агентам или аффилированным лицам, а также государственным органам, требующим раскрытия такой информации на законном основании.

Информация, размещенная на данном сайте, не предназначена для распространения или использо-вания в любом государстве или юрисдикции, где ее распространение является противоречащим применимому законодательству и/или требует какой-либо регистрации со стороны Cbonds Group.

Информация, содержащаяся в материалах настоящего сайта, если специально не оговорено иное, носит информационный вспомогательный характер и/или является исключительно частным суж-дением специалистов Cbonds Group, не является рекламой каких-либо финансовых инструментов, продуктов или услуг или предложением/рекомендацией совершать операции на рынке ценных бумаг, а равно не может быть использована в качестве допустимого доказательства при урегулировании споров в судебном или во внесудебном порядке.

Любые инвестиции в ценные бумаги, иные финансовые инструменты или объекты, упоминаемые в материалах сайта, могут быть связаны со значительным риском, могут оказаться неэффективными или неприемлемыми для той или иной категории инвесторов. Необходимо обладать определенными знаниями и опытом в финансовых вопросах, в вопросах оценки преимуществ и рисков, связанных с инвестированием в тот или иной финансовый инструмент.

Cbonds Group предпринимает разумные усилия для получения размещаемой на сайте информации из источников, по ее мнению, заслуживающих доверия, но Cbonds Group не делает никаких заверений в отношении того, что информация или оценки, содержащиеся на настоящем сайте, являются достоверными, точными, своевременными или полными.

Ни Cbonds Group, ни кто-либо из ее работников, представителей, агентов или аффилированных лиц не несет ответственности:
• в отношении финансовых результатов, полученных в практической деятельности на основании использования информации, содержащейся на настоящем сайте;
• за достоверность любой информации, приведенной в составе правомерно размещенных на сайте материалов из внешних источников, и любые последствия использования этой ин-формации;
• за убытки, вызванные или возникшие в связи с настоящим сайтом, доступом к нему или невозможностью такого доступа, его использованием, неисправностями или перерывами в работе сайта или в результате какого-либо иного действия или бездействия сторон, вовлеченных в создание сайта или предоставления данных, содержащихся на сайте, независимо от того, контролирует ли Cbonds Group, привлеченные Cbonds Group лица либо поставщики программного обеспечения или услуг обстоятельства на это влияющие;
• за убытки, причиненные компьютерным вирусом во время передачи или получения доступа к услугам или информации на настоящем сайте, или же причиненные другим компьютерным кодом или программным средством, которые могут использоваться для получения доступа, уничтожения информации, повреждения, прерывания или создания другой помехи для работы настоящего сайта или программного, аппаратного обеспечения, информации или имущества любого пользователя.

Некоторые интернет-сайты могут содержать указатели для перехода на данный сайт, при этом, Cbonds Group не несет ответственность за содержание таких сайтов или за предлагаемые через них продукты или услуги, равно как за убытки любого рода, возникающие в связи с доступом, использованием, функционированием или соединением с другими интернет-сайтами, осуществленными с настоящего сайта.

Любые риски, вызванные или возникшие в связи с использованием настоящего сайта, несут исключительно его посетители.

показать весь текстскрыть текст