По данным газеты «Деловой Петербург», разработчик программного обеспечения JetBrains выкупил бизнес–центр "Универс" в Санкт-Петербурге на Васильевском острове, который целиком арендовал 4 года назад. Сумма сделки оценивается в 600–700 млн. рублей.
Продавцом, вероятно, стал совладелец банкротящейся компании "Водоканалстрой" Владимир Агиян или члены его семьи. Ранее владельцем объекта считался швейцарский "Бьер Люмьер Холдинг", но, похоже, никакие швейцарцы никогда не имели отношения к проекту.
Компания JetBrains в конце октября 2016 года купила БЦ "Универс" (г. Санкт-Петербург, Университетская наб., 7–9–11, корп. 5, лит. А) площадью 6,4 тыс. м2 с участком 0,2 га вокруг него.
IT–компания стала единственным акционером ООО "Имущественный комплекс "Университетская", на которое оформлена недвижимость. Ранее это юрлицо принадлежало Bierre Lumiere Holding SA (85% акций) и ЗАО "Казна" Виталия Ильичева (15%).
Бизнес–центр на Университетской наб. еще в 2007 году запланировало построить ЗАО "Водоканалстрой".
В 2010 году сообщалось, что проект приобрела швейцарская компания "Бьер Люмьер Холдинг". После того как бизнес–центр был построен, российский филиал этой компании обычно фигурировал в новостях как "Универс Холдинг".
По данным "СПАРК–Интерфакс", "Универс Холдинг" принадлежал Bierre Lumiere Holding SA, но в ноябре 2015 года единственным акционером компании стала Вера Агиян, мать Владимира Агияна.
Источники на рынке коммерческой недвижимости предположили, что история со швейцарским девелопером была лишь ширмой и, судя по всему, члены семьи владельца 70% акций подрядной компании "Водоканалстрой" Владимира Агияна всегда оставались акционерами объектов "Бьер Люмьер".
"Не было никаких швейцарцев. История с ними придумана", — полагает один из девелоперов Петербурга.
"Все игроки рынка, которые с этой компанией общаются, об этом подозревают. Почему они шифровались? Возможно, из–за опасения, что их обвинят в аффилированности с "Водоканалом".
Не исключено, что какая–то швейцарская фирма на самом деле существовала. Может, чтобы платить налоги там, а не здесь", — рассуждает другой участник рынка.
Еще один источник настаивает, что некие швейцарцы в проекте все же были, хотя семья Агиян, похоже, действительно имела отношение к компании на протяжении всего времени ее существования.
Все проекты, указанные на сайте "Бьер Люмьер", теперь перечислены на сайте "Универс Холдинга". Самый крупный из них — БЦ "Фландрия Плаза" площадью 38,6 тыс. м2, построенный в Московском районе.
По данным Росреестра, он принадлежит ООО "Имущественный комплекс". До 2012 года совладельцем этой компании был Владимир Агиян. Теперь она зарегистрирована на кипрскую Smasia Holding Ltd. Головной компанией Имущественного комплекса в "СПАРК–Интерфакс" обозначено ООО "Универс", которое возглавляет Андрей Пушкарский.
Еще один проект, который позиционировался как швейцарский, — загородный поселок "Зеленые горки" в Зеленогорске в Курортном районе Санкт-Петербурга. Согласно данным Росреестра, продавцом участков в проекте выступал сын Владимира Агияна Андрей. Швейцарской компании в правах собственности на землю не обнаружено.
ЗАО "Водоканалстрой" проходит через процедуру банкротства, в ноябре 2016 года в компании ввели внешнее управление.
В JetBrains подтвердили покупку БЦ "Универс".
"Покупка совершена, цель — оптимизация расходов по сравнению с арендой", — пояснили в компании, арендовавшей бизнес–центр целиком с 2012 года.
По оценке Colliers Int. SPb, комплекс мог быть продан из расчета 100 тыс. рублей за 1 м2, то есть более чем за 640 млн рублей. В Knight Frank St Petersburg оценили "метр" в бизнес–центре в 120 тыс. рублей, то есть сумма сделки могла составить более чем 770 млн рублей.
"Логика очевидна: арендатор снимает риски смены собственника объекта и его управляющей компании, изменения ставок и других условий договора", — говорит Андрей Косарев, гендиректор Colliers Int. SPb.
Руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank SPb Марина Пузанова отмечает, что ранее в компанию поступали запросы на поиск офиса большей площади в связи с расширением JetBrains.
JetBrains — компания по производству программного обеспечения с офисами в Праге, Санкт-Петербурге, Бостоне, Москве, Мюнхене и Новосибирске. Известна разработкой IDE для Java — IntelliJ IDEA.
Основана в 2000 году Сергеем Дмитриевым, Евгением Беляевым и Валентином Кипятковым как частная компания.
Компания основана в Праге, куда были вывезены программисты компании TogetherSoft из Санкт-Петербурга.
"С учетом того, что офисный рынок Петербурга в 2016 году развивается в основном за счет переезда структур и подрядчиков "Газпрома" и сегмента IT–компаний, подобных интересантов немного", — рассуждает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Петербурге.
"Выкуп целиком здания — достаточно редкий случай. Обычно речь идет о покупке этажей. Если говорить именно о покупке зданий — обычно подобные сделки действительно интересны IT–компаниям или компаниям сырьевым.
Это интереснее прямой покупки — за год или два, которые компания является арендатором, у нее есть время понять уровень комфорта и удовлетворенности именно от этого здания.
Логистика, парковка, качество обслуживания, питание — зачастую именно эти бытовые вещи и заставляют принять решение о приобретении в собственность", - Николай Антонов генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью».
"О смене собственника "Универса" я знаю. По моим данным, арендная ставка в этом бизнес–центре была валютная, и даже 4 года назад она выглядела космической. А после обвала рубля арендатор, видимо, решил, что купить здание (которое, к слову, специально под него и строили) значительно выгоднее, чем годами переплачивать за аренду.
Время для покупки коммерческой недвижимости, на мой взгляд, хорошее. Рынок трудный, несмотря на ту поддержку, которую ему оказывает грядущий переезд "Газпрома".
Но ценовые ожидания продавцов стали ближе к здравому смыслу. Космических запросов все меньше. Есть отдельные "космонавты", которые продолжают сидеть и ждать покупателя. Но период утопических настроений позади", - Дмитрий Золин, управляющий директор Сети бизнес-центров "Сенатор".