Фонд Morgan Stanley Real Estate Fund VII, управляемый американской компанией Morgan Stanley, планирует продать последний российский актив - 50% ТЦ "Галерея",- сообщает "Деловой Петербург". Общая площадь объекта составляет 192 тыс. м2, арендная — 93 тыс. м2. В торговом центре расположено около 250 магазинов, подземный паркинг на 1,2 тыс. автомобилей, боулинг на 27 дорожек и большой многозальный кинотеатр.
С момента покупки американским фондом Morgan Stanley Real Estate Fund VII ТРЦ "Галерея" прошло чуть больше 10 лет. Тогда специально сформированный американцами ЗПИФ (кто был его участниками — неизвестно) купил объект за $1,1 млрд.
В самом конце 2019 года синдикат Mubadala Investment Company из ОАЭ купил у американской группы Morgan Stanley 1/2 торгового центра "Галерея". Сумма оценивалась в 30 млрд рублей, которые американская компания пустила на выплаты части паёв фонда.
По данным "Ведомостей", возможным приобретателем проекта может стать "ТПС недвижимость", однако никаких обязывающих соглашений стороны ещё не подписали.
При этом в американской компании рассматривают вариант продажи доли покупателю, не связанному с российской группой, а уже после этого перепродать актив "ТПС недвижимости". Стоимость объекта может составить более 22 млрд рублей, считают опрошенные "ДП" участники рынка.
Вполне возможно, считают эксперты, скоро будут проданы и вторые 50% "Галереи", которые принадлежат арабской Mubadala, в марте прошлого года объявившей о приостановке инвестиций в Россию. Как говорит Дмитрий Лехмус, партнёр Rusland SP, ситуация по ТРЦ сейчас непростая.
"Объектов в продаже немного, и они в основном продаются совместно с банками. То есть большинство этих активов заложены в банках и у многих есть проблемы с выплатами по кредитным обязательствам. Собственники пытаются договариваться, реструктурировать эти залоги. Однако по большинству крупных проектов упала доходность, а с учётом ротаций предсказать арендные потоки стало сложно", — считает эксперт.
Динамика в 2023 году будет зависеть от экономических и внешнеполитических факторов, в том числе от усиления либо ослабления санкционного давления, а также отказа других компаний от работы в России.
"Многие компании уже начали продавать объекты или анонсировали свой уход. На данный момент на рынке ожидается ряд сделок с качественными объектами, закрытие которых может обеспечить рекордный объём инвестиций за 5 лет", — говорят в Nikoliers.
При этом качественные объекты со стабильным арендным потоком, по словам экспертов, всегда пользуются спросом со стороны инвесторов, однако их предложение по интересным для инвесторов ценам ограничено.
"Специфика петербургского рынка такова, что основной объём транзакций с существующими активами обычно формируют одна-две крупные сделки c качественными объектами коммерческой недвижимости, генерирующими стабильный денежный поток, — это действующие бизнес-центры с удачным месторасположением, а также торговые центры с успешной концепцией. Интерес к покупке готовых торговых центров есть, однако привлекательность проекта определяют его локация, наполнение и стоимость", — считают эксперты Nikoliers.
По данным NF Group, в Санкт-Петербурге доля иностранных девелоперов — владельцев ТЦ за год сократилась с 26 до 19%. За год были проданы "Охта Молл" и "Парк Хаус", а также в процессе продажи находится "Невский центр".
"По данным на середину апреля 2023 года, иностранным девелоперам в Петербурге принадлежат семь качественных торговых центров арендопригодной площадью 419 тыс. м2 — "Мега Парнас" и "Мега Дыбенко", "Галерея", Fashion House, "Капитолий", "Жемчужная Плаза", Outlet Village Pulkovo", — рассказывает Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости.
Участники рынка отмечают, что приобретение недружественных активов превратилось в хороший бизнес для тех, у кого есть деньги и возможности для покупки.
"Чаще всего дисконт при подобных сделках составляет около 50%. Так что это хорошее вложение, которое достаточно быстро окупится. Если только конфликт с Западом не перейдёт в горячую стадию. Но тогда и деньги особенно нужны не будут", — говорит эксперт.