По данным газет «Коммерсант» и «Ведомости», Федеральная антимонопольная служба сообщила, что одобрила ходатайство ООО «СБК премьер» на покупку 34% ООО «Аргус». По данным Kartoteka.ru, «Аргус» контролируется кипрской Cincom Investments Ltd, бенефициаром которой, в свою очередь, выступает офшор Bronnaya Partners Ltd.
«Аргус» — девелопер бизнес-парка К2, строительством которого занималась Storm Properties. Ее представитель заявил, что компания завершила работу над объектом в качестве технического заказчика в декабре прошлого года, отказавшись комментировать сделку со Сбербанком.
Источник на рынке недвижимости утверждает, что акционеры Storm Properties выступают основными собственниками К2. «СБК премьер» контролируется структурами Сбербанка, где от комментариев отказались.
Банк получит долю в «Аргусе» в ходе реструктуризации кредита компании, отмечает человек, близкий к участникам строительства комплекса. Размер долга ему не известен.
Владелец «Аргуса» точно не известен. Согласно ЕГРЮЛ его единственный собственник – кипрская Cincom Investments; ее бенефициары не раскрываются. Строительством комплекса занималась Storm Properties, принадлежащая одному из основателей ГК ПИК – Кириллу Писареву.
Еще до кризиса 2008 г. она планировала возвести в ходе этого проекта 250 000 кв. м, но позже его параметры были снижены до 93 000 кв. м. Сейчас здесь построено два здания на 37 000 кв. м, сказано на сайте объекта.
Storm Properties существует с 2005 года, в ее портфеле 1,76 млн. кв. м недвижимости, из них 855 тыс. кв. м приходится на офисы.
В 2010 году партнером девелопера в проекте К2 выступал зарегистрированный в США Marbleton Property Fund — совместный проект упраздненной в 2015 году Alfa Capital Partners (структура «Альфа групп») и американской инвестиционной компании J.E. Robert Companies.
Marbleton Property Fund еще в 2012 г. отказался от инвестиций в российскую недвижимость и выставил «К2 бизнес-парк» на продажу, говорили тогда консультанты. В 2015 г. «Альфа-групп» в отчете сообщила о закрытии Alfa Capital Partners.
Структуры Сбербанка также инвестировали в К2. В ноябре 2013 года банк сообщил о предоставлении десятилетнего кредита на строительство объекта на общую сумму 4,2 млрд. руб.
Бизнес-парк К2 находится на Калужском шоссе в 2 км от МКАД, на территории Новой Москвы. По данным Colliers International, общая площадь комплекса из двух зданий составляет 41,7 тыс. кв. м, из которых пригодная для аренды площадь составляет 36,97 тыс. кв. м.
Marbleton Property Fund остается основным владельцем комплекса, знают два источника, близких к участникам строительства «К2 бизнес-парка».
Правда, по их словам, у объекта есть и другие собственники, например структуры, близкие к инвесткомпании Horizon Properties, которая в 2015 г. выкупила у финской Sponda ТЦ «Солнечный рай» (6 500 кв. м) в Раменском и БЦ «Бахрушин хаус» (5 000 кв. м).
Гендиректор «Аргуса» Алексей Володарский также возглавляет ООО «Капитал сити 17», принадлежащее Horizon Properties.
Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский предполагает, что рыночная стоимость К2 составляет 2,9–3,78 млрд. руб. Гендиректор CBRE Владимир Пинаев оценивает объект примерно в 3,5 млрд. руб.
«Сам бизнес-парк достаточно качественный, но вряд ли заинтересует институционального инвестора из-за проблем с заполняемостью, скорее какая-либо компания может купить его для собственных нужд, например, размещения бэк-офиса»,— рассуждает он.
Господин Казанский говорит, что сейчас уровень вакантности в К2 достигает 65%. Он связывает это с низкой востребованностью площадей за пределами МКАД.
Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков оценивает вакантность К2 в 80%. По его словам, это значительно хуже среднего показателя для расположенных за МКАД бизнес-центров (22–44%). В Москве этот показатель не превышает 19%.
«Рядом с К2 пока нет станций метро, и перспективы проекта не слишком радужные: пока на офисном рынке Москвы большой объем сравнимых по цене площадей, бизнес-центры за МКАД не будут пользоваться популярностью у арендаторов»,— замечает господин Лосюков.
Он предполагает, что динамика сдачи объекта может немного оживиться в 2019 году после открытия станции метро «Мамыри». По словам господина Лосюкова, средняя ставка аренды в К2 составляет 8,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, НДС и эксплуатационные расходы он оценивает в 4 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев оценивает готовые площади в «К2 бизнес-парке» в 4–4,5 млрд. руб.
Партнер Colliers International Станислав Бибик говорит о 3–3,5 млрд. руб.
Балоев называет комплекс «современным объектом с интересной концепцией, который в силу непростой рыночной ситуации сложно сдается в аренду». В будущем, по его мнению, с учетом развития калужского направления, большого запланированного объема жилого строительства, развития транспортной инфраструктуры это место станет более популярным.