По данным газеты «Коммерсант» и интернет-ресурса о коммерческой недвижимости Zdanie.info, Raven Russia закрыла первую в этом году для складского и офисного рынков инвестиционную сделку. Компания, созданная в Великобритании, выкупила активы финской EPI Russia I Ky в Санкт-Петербурге — два бизнес-центра и логистический парк общей площадью 117 тыс. кв. м.
Сделка, которую сопровождала компания Colliers International, прошла с дисконтом почти в 40%, активы обошлись Raven Russia в 4,9 млрд руб. По оценка Raven Russia, при чистом операционном доходе в течение 12 месяцев на уровне $13 млн. цена покупки соответствует начальной долларовой доходности 16%.
Подготовка сделки началась еще в прошлом году. Raven Russia официально сообщала о намерении приобрести пул объектов у финского инвестиционного фонда EPI Russia I Ky в январе этого года.
В сделку вошли два бизнес-центра — "Примиум" (17 тыс. кв. м, на северо-западе Санкт-Петербурга) и "Келлерман Центр" (27 тыс. кв. м в Адмиралтейском районе) и логистический парк "Гориго" (73 тыс. кв. м; в 16 км от аэропорта Пулково).
Как отметил Андрей Косарев, директор «Colliers International Санкт-Петербург», данные объекты были предложены широкому кругу инвесторов, однако Raven Russia предложила самые привлекательные условия.
По словам Игоря Богородова, главы филиала Raven Russia, изначально из активов EPI Russia I Ky компанию интересовали лишь складские помещения, однако объекты реализовались единым лотом. «Возможно, теперь мы пересмотрим стратегию и будем интересоваться офисами тоже», – добавил Богородов.
Raven Russia основали английские предприниматели Антон Билтон и Глин Хирш в 2005 году. Компания специализируется на инвестициях в готовые складские комплексы класса А и их строительство в крупнейших городах России.
Сейчас в портфеле Raven Russia 1,5 млн кв. м действующих складов в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону и Новосибирске и 263 га земли под будущие проекты.
БЦ «Примиум» (другое его название БЦ ЮИТ) относят к зданиям класса B+. БЦ «Примиум» общей площадью около 17 000 кв. м. расположен в Приморском р-не г. Санкт-Петербурга, в северной части города. Именно в Приморском р-не стремительно развивается застройка комплексов коммерческой направленности.
БЦ «Примиум» активно функционирует с октября 2008 года. Добротный и современный вид придает зданию комплекса остекление фасада новейшими материалами. Арендаторам предлагаются открытые офисы и офисы с кабинетной планировкой.
Офисный Центр «Примиум» - это комфортабельный бизнес-центр, расположенный в непосредственной близости от Западного скоростного диаметра и эстакады в направлении Приморского проспекта.
Данное расположение характеризуется высокой транспортной доступностью, метро «Черная речка» и «Старая деревня» находятся в 10 минутах езды от Офисного Центра.
В ОЦ «Примиум» созданы все необходимые условия для успешного ведения бизнеса. Офисные помещения оснащены современными инженерными системами и системами коммуникаций, высокая степень безопасности обеспечивается специальной службой и электронной системой контроля-доступа.
К услугам посетителей БЦ – кафе, просторные места для отдыха и общения, наземная охраняемая парковка на 300 м/м и подземный паркинг.
На территории ОЦ «Примиум» находится всё необходимое для сотрудников и посетителей: переговорные комнаты, высокотехнологичная цифровая связь и Интернет, услуги ресепшн, круглосуточная охрана, противопожарная и охранная сигнализации, современная система вентиляции, служба уборки.
KELLERMANN CENTER представляет собой современный высококачественный офисный комплекс класса «В» общей площадью 27 041,8 кв.м.
БИЗНЕС-ЦЕНТР расположен в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга, вблизи исторического центра города, всего в 15 минутах езды от Невского проспекта.
Бизнес-центр обладает удобной транспортной доступностью как на личном, так и на общественном транспорте. Расположенные вблизи Западный Скоростной Диаметр (ЗСД) и Московский проспект обеспечивают хорошее транспортное сообщение с южными районами города. Центральный участок ЗСД обеспечивает удобный доступ до Васильевского острова, северных районов города и основных транспортных магистралей Санкт-Петербурга.
В пешеходной доступности от бизнес-центра располагаются станции метро «Балтийская» и «Технологический институт», что обеспечивает удобный доступ на общественном транспорте.
Бизнес-центр состоит из трех офисных зданий:
- Корпус А1-я очередь – общей площадью 18 506,9 кв.м. является качественной реконструкцией исторического здания в современный бизнес-центр. Реконструкция здания была завершена в 2006 году. Здание имеет 6 этажей, цокольный этаж и мезонин-надстройку. Помещения имеют как открытую, так и коридорно-кабинетную планировку.
- Корпус А2-я очередь - общей площадью 7 362,7 кв.м., представляет собой 9-ти этажное здание, построенное в 2009 году. Большая часть офисных помещений имеет открытую планировку open-space.
- Корпус Б – общей площадью 835,5 кв.м., представляет собой 4-х этажное здание.
- Корпус Д – общей площадью 337,4 кв.м., представляет собой 3-х этажное здание, полностью реконструированное в 2006 году.
Все здания бизнес-центра оснащены современными инженерными системами и обладают эффективными планировочными решениями. Арендаторами объекта являются крупнейшие российские и международные компании.
25 сентября 2015 года бизнес-центру исполнилось десять лет.
Логопарк «Гориго» – логистический центр класса «А» нового поколения, находящийся на Волхонском шоссе, между Киевским и Таллиннским шоссе, неподалеку от съезда с КАД. Комплекс удобно расположен в посёлке Горелово, всего в 30 км от центра Санкт-Петербурга.Здания логистического центра расположены на охраняемой огороженной территории, предоставляется парковка для легкового и грузового автотранспорта.
Концепция складского комплекса разработана на основе опыта логистических центров построенных ранее на Западе. 73 000 кв. м.- это площадь складского пространства разделенного на модули по 3 600 кв. м. каждый.
Руководитель офиса JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов говорит, что средняя по рынку доходность составляет 10,5%. По его словам, сделка прошла по цене ниже рыночной, так как продавец торопился распродать свою недвижимость в России (Raven Russia купила все российские объекты EPI Russia I Ky).
"Это очень выгодная покупка для Raven Russia, в портфеле EPI Russia были качественные объекты",— подчеркивает он.
Ранее петербургские эксперты оценивали рыночную стоимость активов финского фонда в 8 млрд руб. Этим частично можно объяснить решение Raven Russia, которая традиционно инвестирует в складскую недвижимость.
До этой сделки в собственности британского девелопера был только один бизнес-центр — "Константа" (15,8 тыс. кв. м арендной площади), в котором находится штаб-квартира "Ленэнерго".
Raven Russia купила диверсифицированный портфель активов, подчеркивает партнер Colliers International Станислав Бибик. Объекты сданы 68 арендаторам, арендные соглашения (87% в рублях) истекают в период 2017-2021 годов, их заполняемость составляет 98%.
"Благодаря тому, что договоры аренды истекают в разное время, можно более эффективно управлять арендными потоками",— считает господин Бибик. Среди арендаторов двух бизнес-центров числятся Otis, Oracle, YIT, Schenker and Maersk.
Покупка Raven Russia стала первой инвестиционной сделкой в этом году.
"Сейчас сделки по приобретению объекта заключаются, если он необходим для нужд компании и соответствует стратегии ее развития",— говорит руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов, добавляя, что, помимо приобретений под собственные нужды, сделки идут в рамках реструктуризации долгов.
"Чистых инвестиционных сделок очень мало, так как сохраняется существенный разрыв между ценовыми ожиданиями покупателя и продавца",— отмечает эксперт.