Переход права собственности на объект зарегистрирован в Росреестре. Площадь шестиэтажного здания составляет около 6387 кв. м, участка под ним – 1 193 «квадрата».
Офисное здание построено фактически с нуля в 2004 году на месте дома Вревских. Он также известен как одно из зданий Русского банка для внешней торговли. До конца 1990-х здесь располагался Городской арбитражный суд.
Затем дом выкупил банк ВТБ, который и провёл в 2006 году полную реконструкцию. В нем были оборудованы банковские помещения: кассовый узел (186 м2), сейфовая (4,9 м2).
В 2017 году в результате реорганизации банка (присоединения ВТБ24 к ВТБ) и в связи с переездом части служб в квартал «Невская Ратуша» на Новгородской улице ВТБ решил продать актив.
Изначально его выставили за 1,23 млрд. рублей. В конце прошлого года собственник предложил дисконт более чем в 300 млн., снизив цену до 900 млн. Стоимость сделки с «Империей» не разглашается. Предположительно, покупателю удалось получить дополнительную скидку.
Сейчас, по оценке Анны Сигаловой, директора департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International, покупка могла обойтись в 750–800 млн. рублей.
Банк относил объект к категории В. Сеть бизнес-центров «Сенатор», которую развивает «Империя», позиционирует его в А-классе. По состоянию на начало июня 2019 года здание было свободно полностью.
Информацию о приобретении подтвердил управляющий партнёр сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин: "В ближайшее время определимся с объемами необходимых ремонтных работ и концепцией проекта. Надеемся быстро все закончить и уже в III квартале этого года сдать первые помещения.
От ВТБ в здании остались расчетно–кассовые узлы, оснащенные в соответствии с требованиями Центрального банка. Сейчас ведем переговоры с несколькими банками по их аренде".
"Офисный центр на Большой Морской улице, 30, останется бизнес–центром класса А, ставка аренды составит 2,5–3 тыс. рублей за 1 м2 в месяц", — уточнил Дмитрий Золин. В ВТБ подтвердили факт продажи здания.
Бизнес-центр на ул. Б. Морской, д. 30 стал сороковым в портфеле «Сенатора» и шестым – на Большой Морской улице. Общая площадь объектов, по данным собственника, сейчас составляет 352 000 кв.м. По словам Дмитрия Золина, средняя загрузка по сети на конец мая 2019 года составляла 98,5%.
Напомним, что в конце прошлого года «Империя» приобрела у компании «Ростелеком» сразу четыре здания на улице Большой Морской в Санкт-Петербурге: дома 20, 22, 24 и 26. Здания под номерами 22, 24 и 26 бывший собственник освободит только в конце года, но офисы в них уже предлагают в аренду. Запрашиваемая ставка – 3 000-3 200 руб./кв.м.
Помещения в доме 20 общей площадью около 3 400 «квадратов» фигурируют как свободные. Ставка – от 2 500 до 4 000 руб./кв.м (самый высокий ценник – на офис на первом этаже площадью 114 кв.м).
По данным Colliers International, общий объём предложения качественной офисной недвижимости в Петербурге на конец I квартала 2019 года насчитывает 3,24 млн кв.м. Из них к классу А относится 1,34 млн кв.м, к классу В – 1,9 млн кв.м офисов.
Инвестиционная сделка между «Империей» и ВТБ – крупнейшая на рынке офисной недвижимости Петербурга с начала 2019 года. В марте 2019 года были проданы помещения бизнес-центра класса С на Малоохтинском пр., 68, лит. А площадью около 9 500 «квадратов» (арендопригодная – около 7 000 кв.м). Стоимость сделки – 320 млн. рублей.
В начале апреля 2019 года ООО «АВРОРА» (принадлежит девелоперу Александру Виннику) приобрело за 161,9 млн. рублей здание (9 500 кв.м) бывшей чулочной фабрики «Красное знамя» в Санкт-Петербурге на ул. Красного Курсанта, 25В, предназначенное под офисы.
В феврале 2019 года бывший офис банка «Фининвест» на ул. Нахимова, 15, лит. Е площадью 2 603 кв.м был продан за 132,8 млн. рублей. Покупатель – Игорь Антошин, акционер и бывший член совета директоров химического холдинга «ФосАгро».
Это крупнейшая сделка 2019 года не только в офисном сегменте, но и в целом по рынку, уточняют в Colliers International. По итогам 2018-го офисный сектор сформировал 30% объёма инвестиций в существующие активы, в деньгах это $180 млн. Холдинг «Империя» был крупнейшим инвестором в сегменте благодаря покупке комплекса зданий в Санкт-Петербурге на ул. Б. Морской, д. 20–26 у «Ростелекома».
Инвестиционная активность в Петербурге в последние годы нарастает, отмечают в JLL. Доля города в общестрановом объёме сделок увеличилась с 9% в 2016 году до 17% – в 2017-м, а в 2018-м составила уже 22%. По итогам первого квартала 2019 года на Петербург пришлось 23% от общего объёма инвестиций на рынке недвижимости России.
С точки зрения локации место хорошее, само здание, с некоторой оговоркой о том, что оно потребует переделок, тоже неплохое. Я думаю, что «Сенатор» не стал бы покупать здание, срок окупаемости которого превышал бы 8 лет», — оценил сделку Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
«Несомненным достоинством объекта является его расположение – в престижной локации, которая подходит для организации представительского офиса, вблизи станции метро «Адмиралтейская».
Это здание – объект нового строительства, оно характеризуется современными инженерными системами, хорошей энергообеспеченностью, не является памятником культурного наследия и не имеет связанных с этим ограничений, – комментирует Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Петербурге.
– В то же время большая глубина этажа приводит к недостатку естественного освещения, а планировка рассчитана на банковские нужды, следовательно переоборудование объекта потребует значительных инвестиций. В числе минусов – отсутствие парковки».
По оценке JLL, при покупке здания не конечным пользователем, а инвестором стоимость находится на уровне около 75 000 руб./кв.м общей площади с учётом НДС. Такую цену в компании объясняют большой разницей между общим и арендопригодным пространством объекта. Сейчас на 6 400 кв. м общей площади приходится лишь 3 500 кв. м сдаваемой.
"Для "Сенатора" это выгодная сделка, поскольку у него есть готовый пул офисных арендаторов на эту локацию. Поэтому можно предположить, что окупится проект быстро — за 7–8 лет. Здание располагается в отличной локации и находится в хорошем состоянии, но внутренняя конфигурация у него сложная — много темных помещений, что будет затруднять его сдачу в аренду.
Но у "Сенатора" есть хороший опыт работы со сложными зданиями (Московский проспект, 60, Невский проспект, 38, и тому подобное), и у девелопера получается хорошо обыгрывать планировки и максимизировать полезную площадь", — рассуждает Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE.
Об этой сложности говорит и Александра Царук, руководитель направления инвестиционного брокериджа Rusland SP: "Здание находится в хорошем техническом состоянии, однако в нем присутствуют специфические банковские помещения, которые требуют переоборудования".
Ряд экспертов считают эту инвестицию скорее имиджевой. "Для "Сенатора" важно оставаться сетью офисных центров, представляющих эксклюзивные локации. Так, для компании это уже седьмой офисный центр на Большой Морской улице, которая в дореволюционном Санкт–Петербурге являлась главной деловой улицей Российской империи", — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development.
"В последние годы компания реконструировала привлекательные исторические объекты в центральных локациях города. Например, в прошлом году "Империя" приобрела у "Ростелекома" один из наиболее интересных объектов из реализуемого портфеля компании — комплекс зданий по соседству, на Большой Морской улице, 20–26, а несколько лет назад холдинг приобрел у ВТБ дом 15 на той же Большой Морской", — вспоминает Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт–Петербурге.