По данным газеты «Ведомости», «Яндекс» подписал соглашение о покупке части бизнес-центра «Красная Роза», сказано в сообщении компании. Речь идет о 80 000 кв. м, тогда как общая площадь комплекса составляет 137 000 кв. м.
По условиям соглашения «Яндекс» становится единоличным собственником вновь созданного юридического лица, которому перейдет право владения семью офисными зданиями и долговые обязательства в размере $490 млн.
Источник, близкий к участникам сделки, говорит, что общая сумма покупки больше $490 млн.
Представитель «Яндекса» уточнил, что сделка будет неденежной. «Яндекс» выпустит на имя компании «Красная Роза 1875 лимитед» (владелец "Красной Розы", входит в KR Properties Александра Клячина) 12,9 млн обыкновенных акций класса А (что составляет около 4% акционерного капитала «Яндекса») с ограничением продажи на 90 дней.
Стоимость этого пакета (данные на закрытии торгов на Nasdaq в пятницу - 19 февраля 2016 года) составляет $178 млн. Таким образом, общая сумма сделки могла составить $668 млн. Однако руководитель департамента рынков капитала Colliers International Станислав Бибик говорит, что рыночная стоимость этих площадей - $500-600 млн.
По данным информационного портала CNews Media, компания «Яндекс» подписала соглашение, по условиям которого она становится собственником компании, владеющей комплексом зданий в деловом квартале «Красная Роза». Речь идет о семи офисных зданиях классов «А» и «В» общей площадью около 80 тыс. квадратных метров, расположенных на территории размером 4 га в центре Москвы.
65% этого пространства сейчас занимает московский офис «Яндекса», а остальное — другие арендаторы. После приобретения недвижимости «Яндекс» будет сдавать часть площадей в среднесрочную аренду, а по истечении договоров сможет использовать освободившуюся площадь для расширения своего офиса, рассказали в компании.
Сделка будет закрыта при определенных условиях, одно из которых — одобрение Федеральной антимонопольной службы (ФАС) России. Ожидается, что сделка закроется во втором полугодии 2016 г. Деньги на покупку офиса у «Яндекса» есть. Свободные средства компании на 31 декабря 2015 г. составляли 60,7 млрд руб. ($832,9 млн).
Финансовым советником «Яндекса» по сделке выступает Sberbank CIB — инвестиционно-банковская компания, принадлежащая Сбербанку России. В качестве юридических советников привлечены компании White & Case, Morgan Lewis и Van Doorne. Консультантом сделки по вопросам недвижимости является компания JLL.
По данным газеты «Коммерсант», до сделки «Яндекс» был арендатором «Красной розы», но снимал 35,2 тыс. кв. м. Договор аренды с KR-Properties «Яндекс» подписал в декабре 2008 года на десять лет.
Ставка была зафиксирована в долларах и могла быть пересмотрена в 2011 году по предварительно утвержденной формуле в случае значительного изменения цен на рынке, указывала в 2011 году интернет-компания в своем проспекте к IPO.
С переездом в «Красную Розу» расходы «Яндекса» на аренду резко выросли: если в 2008 году они составляли 260 млн руб. без НДС (около $10,4 млн), то в 2009-м уже 734 млн руб. ($23,1 млн). В 2013 году минимальные затраты «Яндекса» на офисную аренду должны составить 798 млн руб. ($28,1 млн), предупреждала компания перед IPO.
«Яндекс» пытался договориться о покупке арендуемых офисов несколько лет подряд. Два года назад компания собиралась увеличить занимаемую площадь, арендовав дополнительно 19 тыс. кв. м.
Аренда 54 тыс. кв. м (с учетом расширения площадей) тогда оценивалась в $54 млн в год, что было почти в два раза дороже, чем «Яндекс» платил за аренду ранее.
Деловой квартал «Красная Роза 1875» расположен в Хамовниках. На территории 5,6 га после завершения реконструкции будет десять офисных зданий общей площадью около 140 тыс. кв. м и два исторических особняка — усадьба Всеволожских и «Галерея Жиро». Проект развивает KR-Properties Александра Клячина.
"Мы считаем эту сделку эффективным использованием капитала компании и результатом разумного подхода к управлению операционными расходами в сложившейся обстановке. Такая сделка позволит нам улучшить рентабельность бизнеса и получить дополнительную прибыль — в процентах она будет выражаться в верхних цифрах десятки", - рассказал финансовый директор «Яндекса» Грег Абовски.
По мнению аналитика Райффайзенбанка Сергея Либина, сделка по приобретению офиса — «неплохое вложение для компании» с учетом того, что объем денежных средств (депозитов и вложений в долговые ценные бумаги) «Яндекса» на 31 декабря 2015 года составил 60,7 млрд руб. ($832,9 млн).
«Сидеть на таком количестве наличных неправильно, тем более что крупных сделок и объектов для покупки у «Яндекса» не предвиделось»,— поясняет господин Либин. Таким образом, компания снижает зависимость от колебаний валютных курсов и диверсифицирует бизнес, сдавая площади в аренду.
По оценкам директора отдела капитала CBRE Ирины Ушаковой, даже без учета стоимости акций, которые получает KR-Properties, сделка прошла по высокой оценочной стоимости.
«В текущих условиях есть примеры офисных центров, расположенных в непосредственной близости к Кремлю, в сделке по $5 тыс. за кв. м сдаваемой площади. При учете объявленной долговой нагрузки, перешедшей «Яндексу», только она составляет $6 тыс. за кв. м»— рассуждает госпожа Ушакова.
«Но, с учетом того, что сделка не предполагает денежного компонента и привязанности «Яндекса» к занимаемым зданиям и инвестициям в них, она оправданна»,— добавляет эксперт.