Бизнес-центр находится в пешей доступности от станции метро «Сухаревская» и непосредственной близости от Садового кольца. Общая площадь здания, расположенного на первой линии домов, составляет порядка 5000 кв. м., площадь земельного участка под пятном застройки ‒ около 1400 кв. м. Собственником стала инвестиционная группа компаний Apollax Group (владелец офисной недвижимости класса B+). На сегодняшний день в ее портфеле ‒ активы с высоким потенциалом роста общей площадью более 50 000 кв. м., отмечают "Ведомости".
На текущий момент здание «Мелиора Плейс» заполнено преимущественно международными арендаторами, однако сохраняется доля вакантных площадей. «Задача Apollax Group в работе с новым активом ‒ создать сбалансированный список арендаторов и увеличить их количество», ‒ заявляет Пётр Седунов, главный исполнительный директор группы компаний Apollax Group.
«Сейчас здание нельзя назвать эффективным с точки зрения распределения площадей, оно нуждается в реконцепции, которая позволит привлечь арендаторов и сделает финансовую модель существенно более прибыльной», ‒ утверждает Денис Платов, Colliers, директор Capital Markets. С учетом того, что локация бизнес-центра предполагает интерес со стороны таких арендаторов, как структуры, входящие в группу РЖД, и сотрудничающие с ними компании, заполнить площади будет возможно в течение 6‒9 месяцев. Ограниченное количество современных офисных объектов, расположенных в локации, и качественные характеристики здания предполагают широкий пул потенциальных арендаторов таких, как IT-корпорации и стартапы, транспортные или финансовые компании, девелоперы, представители fashion-индустрии и другие.
«Вблизи находятся штаб-квартира РЖД и строящийся РЖД-Сити, поэтому логично возникновение интереса у компаний ‒ сателлитов монополии перевозок, подтверждает данные Микаэл Казарян, JLL, член совета директоров «Группы финансовых рынков и инвестиций». С другой стороны, высокая транспортная доступность позволит привлечь и технологические компании, задумывающиеся о собственных флагманских офисах. Приватные здания, оснащенные современными инженерными системами, были и остаются в высокой степени востребованными как у государственных компаний, так и в технологическом секторе».
Отреставрированный 4-этажный особняк XIX века был введен в эксплуатацию в 2008 году. Фасад сохранил свой первоначальный декор, а в целом здание приобрело качественно новый облик. Рыночную стоимость БЦ в рублевом эквиваленте с учетом низкой загрузки эксперты оценивают в 400‒500 млн рублей, однако за счет ликвидной локации, при условии заполнения, стоимость может вырасти. «Данная сделка инвестиционно привлекательна для узкого круга покупателей, имеющих опыт в работе с небольшими офисными зданиями класса «B». С учетом компетенций Apollax Group, которая специализируется на сложных активах с высоким потенциалом роста, приобретение позволит развить основной портфель компании. Сделка целесообразна для обеих сторон, так как продавец заключил ее на рыночных условиях с институциональным покупателем, а последний получил ликвидный актив», ‒ продолжает Микаэл Казарян.
Выбранная Apollax Group стратегия развития только в сегменте класса В+ позволит избежать конкуренции. Потому что доходность здесь априори выше, чем в классе А, и есть возможность существенно улучшить актив», ‒ констатирует Денис Платов.
«В перспективе компания планирует нарастить портфель до 300 тыс. кв. м и предлагать клиентам релокацию в собственные объекты без потери качества размещения и в соответствии с их бизнес-задачами», ‒ добавляет Пётр Седунов.
Исследования Knight Frank показывают, что в этом году наблюдается рост активности арендаторов офисной недвижимости. Доля вакантных площадей на конец I пол. 2021 года достигла уровня 5,8 % в офисах класса В. Один из трендов, в том числе для крупных компаний, корпораций и государственного сектора, – гибкие офисы, набирающие популярность. Возможно, именно этот формат станет оптимальным и для развития «Мелиора Плейс», предполагают эксперты. Стоит отметить, что низкие темпы ввода новых объектов и высокая активность арендаторов повлекут за собой в 2022 году определенный дефицит предложения, который отразится на ставках. В бизнес-центрах класса В+ на Проспекте Мира стоимость аренды квадратного метра на сегодняшний день составляет 25‒35 тысяч руб./м2/год, рост ставки возможен до 40 тысяч.