По данным газеты «Коммерсант», «Реализация стратегии развития домостроительных комбинатов, купленных ФСК "Лидер" в рамках сделки по ДСК-1, требует покупки еще одного завода»,— рассказывал один из источников в окружении собственника компании Владимира Воронина. На поиск ушел почти год.
«Самым подходящим по расположению был один из заводов развалившейся группы СУ-155 в Подмосковье, но документы, по которым был оформлен актив, вызвал сомнения у потенциального покупателя»,— говорит источник.
В итоге ФСК «Лидер» купила ЖБИ-6 мощностью 250 тыс. кв. м в год на Новохохловской улице на юго-востоке Москвы у группы ЛСР Андрея Молчанова. В четверг - 15 марта 2018 года, стороны объявили о сделке, но сумму не раскрыли.
По данным двух источников, близких к сторонам сделки, все принципиальные договоренности уже достигнуты, завершение сделки ожидается до конца первого полугодия 2018 года.
Домостроительный комбинат ЖБИ-6 (прежнее название «ЛСР. Строительство-Москва») существует с 1955 года, в состав ЛСР он вошел в 2006 году. Мощность предприятия составляет 250 тыс. кв. м жилья, или 150 тыс. кубометров железобетонных изделий в год. ЛСР выставила ЖБИ-6 на продажу в прошлом году. Источник, близкий к компании, говорил тогда, что альтернативой продаже завода могло стать включение его в программу реновации.
Среди заводов ЛСР (производственные площадки есть также в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге) ЖБИ-6 самое маленькое предприятие.
Общие мощности группы ЛСР по производству стройматериалов достигают 1 млн. кв. м в год. По данным на конец прошлого года, объем текущих проектов ЛСР составлял 3,8 млн кв. м, самые масштабные из них в Москве — «Зиларт» и «Лучи».
ФСК «Лидер» стала одним из крупнейших российских производителей панелей, после того как в 2016 году купила предприятие ДСК-1. Общая мощность заводов комбината — 1 млн. кв. м жилья. Ежегодно «Лидер» вводит в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м жилья.
Владимир Воронин рассказал о том, что покупка завода ЖБИ-6 позволит ФСК «Лидер» оптимизировать производство на заводах ДСК-1 без изменения сроков поставок по текущим заказам. Бизнесмен собирался провести реорганизацию ДСК-1 на этапе покупки активов у предыдущего собственника Владимира Копелева.
У всех четырех предприятий — Тушинского, Ростокинского, Краснопресненского и Хорошевского — производственная мощность составляет 1,2 млн кв. м панелей в год.
На момент сделки они были загружены на 780 тыс. кв. м и частично работали в убыток, так как применялась бартерная схема — ДСК-1 получал от контрагентов готовое жилье в обмен на продукцию комбинатов.
Новый собственник довел загрузку до 600 тыс. кв. м в год. Заводы обслуживают девять проектов в Москве и области, из них два по госзаказу.
Владимир Воронин собирается перенести производство с Краснопресненского и Хорошевского заводов, так как эти площадки лучше всего расположены и их освобождение под жилую застройку — единственный способ погасить долги ДСК-1.
«Подготовкой этих площадок к застройке занимался еще предыдущий собственник»,— отмечает Владимир Воронин. В Москомстройинвесте сообщили, что новых решений по этим участкам нет. Один из источников не исключает, что «Лидер» может продать площадки другому девелоперу, если не удастся согласовать проекты застройки с городом.
На момент покупки комбината в июле 2016 года его долг перед Россельхозбанком составлял 12,8 млрд. руб., сейчас он снизился до 12,1 млрд. руб. Обслуживание кредита обходится в 1,6 млрд. руб. ежегодно, из них 450 млн. руб.— тело кредита, срок его погашения — март 2024 года.
По оценкам руководителя департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новостроя» Сергея Лобжанидзе, выручка от продажи жилья, построенного на обеих площадках (из расчета максимальных параметров застройки), может составить в среднем 38,8 млрд. руб. при объеме инвестиций около 24,5 млрд. руб.
Перевести нагрузку с Краснопресненского и Хорошевского заводов на Тушинский и Ростокинский невозможно, так как производственные линии нельзя адаптировать без остановки производства, которая угрожает срокам заказов.
«Гибкие технологии ЖБИ-6 закроют план модернизации ДСК-1»,—рассчитывает Владимир Воронин. По его оценкам, синергетический эффект от включения ЖБИ-6 в производственную цепь ДСК-1 в среднесрочной перспективе может составить 400 млн. руб. в год.
То, что ЛСР продала ЖБИ-6, аналитик Sberbank CIB Юлия Гордеева считает логичным. «Исторически московский комбинат работал с маржинальностью более 10%, но в 2013 году она упала до 5,5%, а к 2015 году завод ушел в минус и не вышел из него»,— говорит она.
По данным госпожи Гордеевой, постоянно в плюсе работает только завод группы в Екатеринбурге — его рентабельность составляет 9–10%.
Производство в Санкт-Петербурге по итогам прошлого года показало рентабельность на уровне 5%, тогда как в 2015 году этот показатель был 11,5%, сообщила аналитик.
Оценить стоимость ЖБИ-6 как самостоятельного бизнеса традиционными методами не получится, отмечает управляющий партнер консалтинговой компании СМПРО Владимир Гузь.
«Работа комбината — это часть девелоперской деятельности, предприятие оценивает конкретный застройщик в зависимости от того, насколько оно может снизить издержки или ускорить строительство его проектов»,— поясняет эксперт.
Пример объема инвестиций в домостроительные комбинаты — завод концерна «Крост» в Подмосковье мощностью около 200 тыс. кв. м в год. Стоимость этого проекта составляет 2 млрд. руб.
По данным СМПРО, за последние пять лет структура использования стройматериалов изменилась не в пользу домостроительных комбинатов.
Так, если в 2012 году доля панелей в жилищном строительстве составляла 12,7%, то в 2016 году она снизилась до 10,7%, доля кирпича за тот же период упала с 40,8% до 34,3%.
Растет востребованность материалов, при производстве которых используется ячеистый бетон. Доля блочного строительства выросла с 14,3% до 15%, монолитного — с 13,5% до 18%.
С точки зрения экономики и скорости строительства панель актуальна, у нее нет пока явных конкурентов, признает господин Гузь, но из нее строится жилье экономкласса, что ограничивает использование.
Один из осведомленных источников сообщил, что стоимость данной сделки находится в диапазоне 1,2–2 млрд. руб.