O1 Group Бориса Минца может приобрести «Невский центр» в Петербурге

По данным газет «Ведомости» и «РБК daily», структура миллиардера Бориса Минца (состояние $1,3 млрд согласно рейтингу Forbes 2017) O1 Group уже до конца 2017 года может стать владельцем торгово-развлекательного комплекса «Невский центр», расположенного на пересечении улицы Восстания и Невского проспекта в Санкт-Петербурге.

По словам двух источников, близких к сторонам переговоров, due diligence объекта уже завершен, его проводила компания PwC. Сейчас O1 ведет переговоры со Сбербанком о предоставлении компании кредита объемом около 60–70% от суммы сделки. Сделка может быть закрыта до конца года.

Торговый комплекс «Невский центр» находится в центре Петербурга на Невском проспекте рядом с площадью Восстания и Московским вокзалом. Общая площадь – 91 000 кв. м, арендопригодная – 46 000 кв. м, 44%, по данным собственной отчетности, занимает якорный арендатор – универмаг Stockmann. Торговый центр открылся в конце 2010 г., инвестиции в него составили около 170 млн. евро.

По состоянию на 31 декабря 2016 года ТЦ был заполнен на 96,7%, следует из материалов финской компании. При этом балансовая стоимость торгового центра в то время составляла €181 млн ($225,4 млн).

Stockmann Group выставила на продажу «Невский центр» осенью 2016 г. В марте 2017 г. среди претендентов на этот актив участники рынка называли – помимо O1 Group – Morgan Stanley, PPF Real Estate, Avica и петербургские Fort Group и «Империю».

Человек, близкий к одной из сторон переговоров, тогда оценивал объект в 12 млрд. руб. В настоящее время стоимость центра – примерно $220 млн. (около 12,5 млрд. руб. по курсу на 13 сентября 2017 года), говорит один из консультантов по недвижимости.

«По нашим оценкам, «Невский центр» стоит не менее 11 млрд. руб. (€160 млн по курсу ЦБ)», — считает генеральный директор Knight Frank в Санкт-Петербурге Николай Пашков.

«Невский центр» отличается уникальным местоположением, благодаря чему он обеспечен постоянным большим трафиком, указывает директор департамента консалтинга, исследований и оценки S.A. Ricci Александр Морозов.

Средняя эффективная очищенная арендная ставка, по его оценке, может составлять от 27 тыс. до 32 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Исходя из этого, Морозов оценил стоимость центра в диапазоне €170–200 млн. по текущему курсу.

Весь 2017 год загрузка «Невского центра» была близка к 100%, оценивает руководитель отдела исследований JLL в Петербурге Владислав Фадеев. По его мнению, это один из самых заметных торговых центров Петербурга. Рядом находится ТЦ «Галерея», который в 2011 г. за $1,1 млрд. купил Morgan Stanley.

По словам Фадеева, «Невский центр» привлекал арендаторов ценовой категории чуть выше, чем в «Галерее», но за некоторых арендаторов торговые центры вступали в прямую конкуренцию.

После того как в конце 2015 года Stockmann объявила о продаже всех своих универмагов в России, петербургский торговый центр остался последним российским активом ретейлера.

По условиям сделки с Reviva Holding (российским франчайзи универмагов Debenhams) Якова Панченко, который получил права использования бренда Stockmann в России вместе с правами аренды пяти магазинов финской сети (в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге), Stockmann Group получила €5 млн.

 Если сделка будет закрыта до конца декабря, она может стать крупнейшей на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России в этом году. Сейчас крупнейшей подобной сделкой считается продажа столичного здания «Военторга» на Воздвиженке. За объект Avica и китайская Fosun заплатили около 10 млрд. руб.

Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости в России в первом полугодии 2017 года составил, по данным JLL, $2,2 млрд., из которых 18% пришлось на сделки в Санкт-Петербурге.

История финского концерна Stockmann насчитывает более 150 лет. Он стал первым иностранным ретейлером в Советском Союзе, открыв свой магазин под брендом «Калинка-Стокманн» в столичном ГУМе в 1989 году. С 1998 по 2009 год универмаг Stockmann работал в ТЦ «Смоленский пассаж».

В третьем квартале 2015 года компании Synovate Comcon проводила исследование, согласно которому бренд «Стокманн» был признан одним из самых узнаваемых в России. Его знали 42% россиян старше десяти лет в городах, где работали универмаги ретейлера: Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге, следовало из данных исследования компании Synovate Comcon.

Группа O1 Group контролирует компанию O1 Properties, которая специализируется на инвестициях в высококачественные офисные объекты. Сегодня она владеет и управляет портфелем из 15 бизнес-центров в Москве общей площадью 743 000 кв. м. и чистой арендуемой площадью 584 тыс. кв. м.

Наиболее известные среди них — это «Белая площадь» у станции метро «Белорусская», Lighthouse на Валовой улице, «Аврора» у станции метро «Павелецкая», а также Vivaldi Plaza, Ducat III, Silver City и др.

По итогам 2016 года стоимость портфеля недвижимости O1 оценивалась в $4,2 млрд. При этом с учетом кредитной нагрузки балансовая стоимость портфеля составляет $995 млн., говорится в материалах компании.

Кроме того, под контролем инвестиционного холдинга Бориса Минца O1 Group находится финансовая группа «Будущее» (включает негосударственные пенсионные фонды «Будущее», «Телеком-союз», «Образование» и «Социальное развитие»).

По данным «СПАРК-Интерфакса», Борис Минц – совладелец нескольких компаний, все они зарегистрированы в Москве. Состояние Минца Forbes оценил в $1,3 млрд. (72-е место в списке 2017 г.).