Торговый центр «Галерея» в Санкт-Петербурге может достаться Mubadala и РФПИ

По данным газеты «Коммерсант», Mubadala совместно с РФПИ может выкупить у Morgan Stanley торгцентр «Галерея» у Московского вокзала в Санкт-Петербурге. Об этом изданию рассказали три консультанта на рынке недвижимости и источник, близкий к одной из сторон. Один из собеседников газеты пояснил, что принципиальная договоренность о заключении сделки уже достигнута, но ее параметров он не раскрыл.

Mubadala — инвестиционный фонд, основанный правительством Абу-Даби (ОАЭ). Стоимость портфеля инвестиций превышает $226 млрд., это активы в недвижимости, ритейле, строительстве, инфраструктуре и других областях.

В 2013 году фонд договорился о вложении совместно с РФПИ более $7 млрд. в проекты в России. В числе инвестиций — 25% аэропорта Пулково, сеть онкологических центров, 22,5% «Русской фитнес группы» (сеть World Class). В начале сентября 2019 года партнеры также закрыли сделку по инвестированию $40 млн в онлайн-кинотеатр ivi.

Общая площадь торгового центра «Галерея» — 192 тыс. кв. м, пригодная для аренды площадь — 93 тыс. кв. м. По данным «Infoline-Аналитики», это самый посещаемый торгцентр Санкт-Петербурга: в 2018 году в нем побывало более 29 млн. человек. Объект был открыт в ноябре 2010 года, стоимость строительства составила более $500 млн., из которых $338 млн. в качестве кредита предоставил Сбербанк.

Первоначально собственником «Галереи» выступала группа Meridian Capital, подконтрольная топ-менеджерам Казкоммерцбанка Евгению Фельду и Аскару Алшинбаеву. Morgan Stanley выкупил этот объект в начале 2012 года за $1,1 млрд. Сделка считалась одной из крупнейших на рынке коммерческой недвижимости России.

По оценке партнера Colliers International Станислава Бибика, сейчас стоимость «Галереи» составляет $1,3 млрд. (83,8 млрд. руб.). Он называет этот актив трофейным. Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова называет справедливой рыночной ценой объекта 60–70 млрд. руб.

Mubadala и РФПИ не первые интересанты по покупке «Галереи». Morgan Stanley активно пытается продать объект с весны 2018 года. В разное время среди возможных претендентов на приобретение этого актива назывались компании Fort Group, Malltech и Сбербанк.

Гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров называет ключевой проблемой «Галереи» высокую стоимость актива, в которой капитализирован высокий трафик и арендные ставки. По его мнению, потенциал дальнейшего роста цены объекта практически отсутствует.

«Поэтому,— не исключает господин Бурмистров,— покупка "Галереи" может быть интересна только структуре, готовой к длинному горизонту инвестирования в обмен на стабильно высокий арендный доход». По его словам, инвестиционные фонды из стран арабского мира обычно подходят под эти критерии.

В мае 2019 года Morgan Stanley сообщила о планах по частичному уходу из России, в первом квартале 2020 года группа планируют подать в Центробанк заявление о прекращении банковской деятельности.