В декабре 2015 года «Развитие» купило право застройки 109 га южной части ЗИЛа (ООО «ЗИЛ-Юг») за 34,2 млрд. руб. Вместе «Лидер-Инвест» и «Группа ЛСР» планировали построить до 2022 года жилой район общей площадью 1,6 млн кв. м.
«Группа ЛСР» как публичная компания «не вправе комментировать рыночные слухи и гипотетические сделки», ответил на запрос РБК ее представитель Александр Зильберт. В АФК «Система» переадресовали запрос в группу «Эталон», которой сейчас принадлежит 51% АО «Лидер-Инвест». Представитель «Эталона» отказался от комментариев.
Кто является покупателем, кто — продавцом.
«Лидер-Инвест» связан с АФК «Система» Владимира Евтушенкова, ей напрямую и косвенно принадлежит 62% девелопера. В феврале 2019 года 51% АО «Лидер-Инвест» купила группа «Эталон» Вячеслава Заренкова, 49% осталось у «Системы»; в тот же день 25% самого «Эталона» у Заренкова и его семьи приобрела уже «Система».
Основной акционер «Группы ЛСР» — ее основатель Андрей Молчанов.
В понедельник, 27 мая 2019 года, капитализация ПАО «Группа ЛСР» на Московской бирже равнялась 70,1 млрд. руб., «Эталона» на Лондонской бирже — $563,4. млн (36,3 млрд. руб.). «Группа ЛСР», по данным Единой информационной системы жилищного строительства, сейчас строит 4,1 млн. кв. м жилья, «Эталон» и «Лидер-Инвест» — 1,2 млн. кв. м жилья.
Что это за проект.
Промзона ЗИЛа расположена на полуострове в Даниловском районе Москвы, в советские годы здесь работал автозавод им. Лихачева. «Группа ЛСР» сейчас уже застраивает 65 га в северной части ЗИЛа (проект ЗИЛАРТ, 760 тыс. кв. м жилья). «Лидер-Инвест» реализует рядом с ЗИЛом проект Nagatino i-Land, где строит офисы и жилье на территории ОАО «Московский бизнес-инкубатор».
В 2015-м «Лидер-Инвест» и «Группа ЛСР» были единственными претендентами на застройку южной части ЗИЛа. Проект редевелопмента предполагал, что здесь до 2022 года будет построено 1,6 млн кв. м недвижимости.
Из них на жилье придется 1,1 млн кв. м; 400 тыс. кв. м займут коммерческие и промышленные объекты, а остальные площади отдадут под социальную инфраструктуру. «ЗИЛ-Юг» — самый крупный жилой проект в границах Старой Москвы», — заявила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Размер инвестиций в проект оценивался в 230 млрд руб. Строительство пока не началось. В декабре 2018 года «Лидер-Инвест» планировал скорректировать график реализации проекта в связи с изменениями закона о долевом строительстве, соответствующий вопрос рассматривался на совете директоров компании. В группе «Эталон» не называют актуальные сроки реализации проекта.
Сколько сейчас стоит доля в проекте.
Сейчас 50% в проекте «ЗИЛ-Юг» могут стоить, по оценке Литинецкой, около 15–17 млрд. руб. С 2015 года стоимость этой площадки могла вырасти из-за развития транспортной и спортивной инфраструктуры в этом районе, указывает партнер Colliers International Станислав Бибик. Его оценка — не менее 17 млрд. руб.
«Лидер-Инвест» может заплатить за проект меньше, поскольку по соглашению с городом ООО «Развитие» вносило платежи за проект с рассрочкой. В 2015–2018 годах инвесторы должны были заплатить в казну 7,7 млрд. руб. Самым крупным должен быть последний платеж — 11,9 млрд. руб. в 2023-м.
При выходе «Группы ЛСР» из этого проекта она наверняка рассчитывает компенсировать понесенные затраты, то есть вернуть сумму, заплаченную городу, говорит директор по сопровождению сделок в секторе недвижимости PwC Саян Цыренов.
Почему партнеры расходятся.
Инициатива сделки может исходить от «Лидер-Инвеста», считает Бибик. Он напоминает, что с вхождением в «Эталон» у компании увеличились мощности, которые можно задействовать. А с точки зрения рынка это одна из самых развивающихся площадок, которая к тому же знакома и понятна покупателю.
Цыренов, напротив, считает что «Группа ЛСР» не была готова продолжать проект, поскольку решила не конкурировать сама с собой в этом районе. Кроме того, этот проект, вероятно, нужно будет реализовывать по эскроу-счетам, там другая доходность и глубина инвестирования, поэтому «Группа ЛСР» могла решить, что целесообразнее сконцентрироваться на текущем проекте ЗИЛАРТ, рассуждает эксперт.
У «Эталона» и «Группы ЛСР» разный взгляд и разные условия развития проектов через-эскроу-счета, применения которых станет обязательным для большинства проектов с 1 июля этого года. При новом механизме деньги дольщиков до окончания строительства будут храниться на эскроу-счетах, а застройщики будут возводить дома с привлечением кредитов от банков.
Согласно критериям Минстроя «Группа ЛСР» как девелопер, который строит не менее 4 млн. кв. м в четырех и более регионах, может и после 1 июля 2019 года продавать по старым правилам проекты, построенные на 6%.
Кроме «Группы ЛСР» под эти критерии подпадает только группа ПИК. «Эталон», как и другие застройщики, может не переводить на проектное финансирование только проекты, построенные к 1 июля 2019 года на 15–30% в зависимости от типа проекта.
Гендиректор «Группы ЛСР» Максим Соколов в апреле говорил, что компания в ближайшие годы не планирует строить жилье с использованием эскроу-счетов. Соколов пояснял, что проекты, которые должны быть переведены на проектное финансирование, компания «притормозит». Группа «Эталон», напротив, уже начала продавать квартиры через эскроу-счета.