Юридически сделка еще не закрыта, но стороны считают ее фактически состоявшейся, уверяют все собеседники «Ведомостей».
«Галерея» – один из крупнейших торгово-развлекательных комплексов Санкт-Петербурга, находится в самом центре города, на Лиговском проспекте. Его общая площадь – 192 000 кв. м, пригодная к аренде – 93 000 кв. м. Комплекс построен казахстанской Meridian Capital в 2010 г., инвестиции тогда составили более $500 млн.
В 2011 г. «Галерею» за рекордные $1,1 млрд. приобрел Morgan Stanley Real Estate Fund VII. Основной инвестор этого фонда – китайская China Investment Corporation (CIC), она предоставила почти 75% средств. Остальное дали другие инвесторы, включая сам Morgan Stanley.
Сделку финансировал Сбербанк, который выделил фонду около $660 млн. под залог «Галереи», однако для сделки с Mubadala он увеличил кредит еще на $100 млн., говорят два человека, знакомых с ходом переговоров.
20 сентября 2019 года фонд и Сбербанк действительно подписали новое кредитное соглашение на $765 млн., свидетельствуют данные «СПАРК-Интерфакса».
Сейчас «Галерея» стоит $1,3 млрд., считает партнер Colliers International Станислав Бибик, соответственно, 49% в этом объекте он оценивает в $650 млн. Директор департамента рынков капитала Cushman & Wakefield Алан Балоев полагает, что доля стоит $500–600 млн. Исходя из этих цифр, по данным CBRE, это будет крупнейшая сделка нынешнего года.
Mubadala – крупнейший инвестфонд Объединенных Арабских Эмиратов, он управляет активами на $229 млрд. Фонд инвестирует в нефтегазовый и финансовый секторы, авиапромышленность, недвижимость и др.
В России партнером Mubadala выступает Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ), с которым они еще в 2013 г. создали совместное предприятие на $2 млрд. Всего же арабская компания планировала потратить в России около $5 млрд.
Mubadala и РФПИ вместе инвестировали в склады, онлайн-кинотеатр Ivi, фитнес-клубы World Class, «Вертолеты России» и т. д. В сентябре 2019 года газета «Коммерсантъ» сообщала, что Mubadala покупает «Галерею» вместе с РФПИ, но тогда речь шла о приобретении всего комплекса, а не доли.
РФПИ в сделке не участвует, партнером Mubadala будет Morgan Stanley, который останется управлять объектом, утверждают два человека, близких к разным сторонам переговоров. Один из партнеров РФПИ это опровергает, он уверен, что российский фонд тоже примет участие в сделке.
«Галерея» – один из немногих торгово-развлекательных центров, которые могла бы купить Mubadala, говорит директор отдела торговых помещений CBRE Марина Малахатько. Она объясняет это тем, что не все владельцы таких комплексов готовы их продавать, а если кто-то и продает, то, как правило, целиком. Стратегия же Mubadala заключается как раз в приобретении долей в проектах, напоминает Малахатько.
Бибик же считает, что покупка именно части «Галереи» связана с отсутствием у арабского фонда опыта инвестиций в торговые объекты в России. Mubadala в этом случае делит все риски с текущим владельцем объекта, соглашается Балоев. По его словам, такая сделка выгодна и Morgan Stanley, который показывает инвесторам фонда успешный выход из крупной инвестиции.
Директор практики по сопровождению сделок в области недвижимости PwC Саян Цыренов называет «Галерею» одним из самых посещаемых торговых центров в России: трафик – 27 млн. человек в год, это один из немногих объектов в стране, где ставки аренды по-прежнему платят в долларах и евро. Товарооборот в «Галерее» минимум на 36% выше, чем у сопоставимых объектов в Санкт-Петербурге, заключает Малахатько.