В периметр сделки войдут 39,64 тыс. кв. м офисных площадей, 328 парковочных мест и 57% в договоре купли-продажи на помещения общего пользования суммарной площадью 3,73 тыс. кв. м. Сумма сделки составит 7,89 млрд руб. ($135 млн по текущему курсу).
В AFI Development не называют покупателя, но говорят, что речь идет об одном из крупнейших российских банков, запланировавшем в 2019 году разместить в «Аквамарине» свой головной офис. Два источника на рынке недвижимости утверждают, что речь идет о Газпромбанке.
AFI Development существует с 2001 года. В портфеле компании более 20 проектов, которые включают в себя 600 тыс. кв. м завершенных объектов недвижимости, еще 1,3 млн. кв. м находится в стадии разработки и строительства. Среди крупнейших активов AFI Development – торгово-развлекательный комплекс (ТРК) «Афимолл сити».
По состоянию на 30 сентября 2017 года валовая стоимость портфеля профильных активов девелопера оценивалась в $1,5 млрд. Выручка AFI Development по итогам девяти месяцев текущего года составила $142,7 млн., чистая прибыль — $0,6 млн.
Основной собственник бизнеса — Лев Леваев. Он стал прямым владельцем AFI Development в 2016 году, выкупив 65% акций компании у подконтрольного ему фонда Africa Israel Investments Ltd.
Эта сделка была проведена в рамках реструктуризации долга девелопера на $619 млн. перед ВТБ. Господин Леваев предлагал госбанку личную гарантию по кредиту на $191 млн. в обмен на десятимесячный мораторий по предъявлению требований по займу.
Именно в счет долга ВТБ будет передана часть средств, полученных в рамках сделки по продаже корпусов «Аквамарина». Здания бизнес-центра заложены по кредитному соглашению, срок погашения которого истекает в январе 2018 года. Его реструктуризацию стороны уже обсуждали ранее.
«AFI Development стабильно и в полном объеме обслуживает задолженность перед нами»,— сообщили в пресс-службе ВТБ.
В AFI Development рассчитывают, что сумма основного долга будет уменьшена до $86 млн. — это значительно снизит нагрузку компании на его обслуживание, следует из текста сообщения.
В AFI Development также прогнозируют, что по итогам сделки убыток компании в консолидированной отчетности по МСФО составит около $12,4 млн.
Бизнес-центр «Аквамарин III», расположенный в центре Москвы рядом с Павелецким вокзалом на Озерковской набережной, состоит из четырех зданий, его общая площадь – 78 000 кв. м, из них около 50 000 кв. м – арендуемая.
AFI Development несколько лет искала покупателей и арендаторов на этот объект. В 2011 г. компания вела переговоры с Альфа-банком об аренде трех зданий комплекса на 63 000 кв. м, в которых банк планировал разместить штаб-квартиру.
Позже из-за экономической выгоды Альфа-банк было предпочел аренде покупку этих зданий, впрочем, ни одна сделка не состоялась, а спустя год он приобрел 23 000 кв. м в бизнес-парке Nagatino i-Land. В итоге в 2013 г. одно из зданий «Аквамарина III» купила «Алроса» за $91,5 млн, остальные продолжали пустовать.
Именно из-за проблем с комплексом AFI Development в прошлом году едва не потеряла часть своего портфеля. В связи с ухудшением финансового положения девелопера банк ВТБ предупредил компанию, что может досрочно потребовать от нее погасить долг.
Из $619 млн, выданных ВТБ, почти треть – $193 млн – приходилась на «Аквамарин III», остальное – на ТРК «Афимолл сити» в деловом центре «Москва-сити».
Стороны рассматривали возможность передачи этих активов кредитору в счет погашения долга, но в итоге договорились реструктурировать кредиты за счет передачи ВТБ дополнительных залогов.
Им стал торгово-офисный центр «Эксполон» (он же «Косинская плаза») на 108 000 кв. м у ст. м. «Выхино», рассказывали источники на рынке недвижимости в сентябре 2016 г.
Альфа-банк
Военторг (Воздвиженка-центр)
ВТБ
Газпромбанк
Москва-Сити
2-е и 3-е здания (общая площадь 43 000 кв. м) бизнес-комплекса Аквамарин III
ТРК Афимолл Сити
Africa Israel Investments
AFI Development
Бизнес-парк Nagatino i-Land
Лев Левиев
Первое здание (площадь 11 400 кв. м) бизнес-комплекса Аквамарин III
Управляющая компания Avica
Fosun International
Директор направления продажи и приобретения отдела офисных помещений CBRE Александр Пятин обращает внимание на то, что «Аквамарин» — один из последних проектов в центре Москвы, способных предложить покупателю сразу значительный объем площадей.
Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский указывает: запрашиваемая цена продажи помещений в «Аквамарине» составляет 230–250 тыс. руб. за 1 кв. м, аренды — 19–24 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев добавляет: сейчас в бизнес-центре высокая доля вакантных площадей без отделки — если покупатель примет решение сдавать объект в аренду, это потребует дополнительных вложений.
По расчетам Colliers International, сделка по продаже корпусов «Аквамарина» может стать третьей по стоимости на офисном рынке в этом году.
На первом месте, по подсчетам консультантов,— покупка АИЖК за 24,9 млрд. руб. 74,6 тыс. кв. м в комплексе «IQ-квартал» в деловом центре «Москва-Сити». На втором — покупка совместной компанией Avica и Fosun здания «Военторга» (66,7 тыс. кв. м, из которых 27,5 тыс. кв. м — офисы): стоимость этой сделки оценивается в 10 млрд. руб.