О том, что американская Hines закрыла сделку по покупке одного из офисных зданий "Метрополиса" (32 тыс. кв. м), "Ъ" рассказали два источника, знакомые с ходом переговоров. Продавцом выступил девелопер проекта — казахская группа Capital Partners. Представители этой компании и JLL (брокер сделки) отказались от комментариев. В группе Hines "Ъ" заявили, что "не комментируют эту покупку".
МФК "Метрополис" на Ленинградском шоссе открыт в 2009 году. Комплекс состоит из торгово-развлекательной части (205 тыс. кв. м) и трех офисных зданий (110 тыс. кв. м). Сразу после сдачи проекта Capital Partners начала его распродавать.
Первая сделка по продаже офисного здания инвестиционному фонду Heitman была закрыта в 2011 году, она оценивалась в $200 млн. В начале 2013 года ТРЦ за $1,2 млрд выкупил Morgan Stanley Real Estate, чуть позже половина этого здания за $640 млн перешла пенсионному фонду Hines CalPERS Russia Long Term Hold Fund.
После этих сделок в собственности Capital Partners остались два офисных здания площадью 32 тыс. и 50 тыс. кв. м и прилегающий к "Метрополису" участок, на котором еще в 2007 году планировалось построить 140 тыс. кв. м коммерческой недвижимости и гостиницу на 200 номеров.
Hines основана в 1957 году, штаб-квартира находится в Техасе. В портфеле реализованных проектов около 25 млн кв. м недвижимости. Также группа занимается инвестициями в коммерческую и складскую недвижимость.
В российском портфеле Hines 11 объектов, в числе которых аутлет "Белая дача" на Новорязанском шоссе (35,9 тыс. кв. м) и два офисных здания "Дукат Плейс" на улице Гашека (47 тыс. кв. м).
Рассматривать покупку двух офисных зданий "Метрополиса" Hines начала почти год назад. Позже на здание появился еще один претендент — чешская группа PPF. Но уже осенью Hines решила отказаться от одного из объектов — здания площадью 50 тыс. кв. м. Hines все еще рассматривает возможность покупки этого здания, но договоренности пока нет, говорит один из собеседников "Ъ". По его словам, ясность наступит в конце марта. Представители PPF от комментариев отказались.
Изначально консультанты оценивали стоимость двух офисных зданий "Метрополиса" в $300-500 млн. Теперь стоимость одного объекта вряд ли превышает $120 млн, считает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. По его словам, по сравнению с прошлым годом реальная рыночная стоимость объекта упала на 20-25%.
По данным Cushman & Wakefield, сейчас в Москве 15,05 млн кв. м офисных площадей. Доля вакантности постоянно повышается: если в начале 2014 года этот показатель составлял 12%, то сейчас оценивается в 17,5%, уточняют консультанты.
Средневзвешенная ставка аренды за 2014 год в валютном выражении упала примерно на 30%, сейчас офисные площади класса А предлагаются по цене около $620 за 1 кв. м в год. При этом в ходе переговоров арендаторы могут получить дополнительную скидку в размере 10-15%, уточняют в Cushman & Wakefield.
Но офисное здание "Метрополиса" — достаточно хорошее вложение, оно почти заполнено арендаторами, подчеркивает один из источников "Ъ". По его словам, около 5 тыс. кв. м в центре арендует фармацевтическая компания Abbot Laboratories, еще примерно по 2 тыс. кв. м снимают ОТП-банк, Puma, Stockmann, Dell и Western Union. Со всеми компаниями, уточняет собеседник "Ъ", у собственника заключены долларовые договоры аренды.