По данным газеты «Коммерсант», логистическая платформа Professional Logistics Technologies (PLT, консорциум РФПИ, арабской Mubadala и других фондов) покупает у компании «Ориентир» распределительный центр «Север-1» в Солнечногорске Московской области, сообщили в РФПИ и подтвердили в «Ориентире».
«Север-1» был построен в 2013 году, занимает около 110 тыс. кв. м, единственным арендатором с 2018 года выступает Ozon. Партнер Colliers International Станислав Бибик оценивает стоимость сделки в 4–4,5 млрд. руб.
Ozon как крупнейший игрок сегмента e-commerce, генерирующий долгосрочный денежный поток, делает объект особенно интересным для инвестирования, добавляет директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Андрей Морозов.
Другим претендентом на «Север-1» была британская Raven Property Group. Но у группы сложности с финансированием новых сделок, говорят два собеседника “Ъ” на рынке недвижимости.
В этом году Raven потратила около $50 млн. на выкуп 12% своих акций, которыми владел инвестор Нил Вудфорд — его хедж-фонд из-за кризиса в Великобритании приостановил выплаты.
Сделка с «Ориентиром» позволит PLT увеличить портфель складской недвижимости на 25%, говорят в РФПИ. Сейчас консорциум владеет 500 тыс. кв. м логистических площадей. Через один-два года PLT планирует нарастить объем площадей уже до 1 млн. кв. м и стать одним из крупнейших игроков на логистическом рынке.
По данным Colliers International, крупнейшими складскими операторами в Московском регионе сейчас выступают MLP (в ее портфеле 1,6 млн. кв. м логистической недвижимости), Raven (1,4 млн. кв. м), PNK Group (629,6 тыс. кв. м), Radius Group (610 тыс. кв. м) и «Атлант-Парк» (600 тыс. кв. м).
Mubadala Development Company
OZON.ru
Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ)
Multinational Logistics Partnership (MLP)
Группа компаний Радиус (Radius-VIP)
Radius Systems Ltd
PNK Group
ГК Ориентир (Логопарк девелопмент)
Professional Logistics Technologies (PLT)
Логистический комплекс Север-1
Для инвестиций в склады действительно подходящее время, подтверждают данные Knight Frank. По подсчетам аналитиков компании, в 2018 году средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на качественные склады в Москве и области опускалась до минимального значения с 2010 года — 3,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Но к концу 2019 года ставки выросли примерно на 5%, до 3,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В 2020–2022 годах плавный рост цен продолжился, прогнозируют в Knight Frank.
В компании связывают начавшийся рост ставок с дисбалансом рынка, то есть с высоким спросом при низком объеме свободного предложения, а также с ростом затрат на строительство. В «Ориентире» уточнили, что на складах компании ставка аренды за год в среднем увеличилась на 10%.
В октябре этого года гендиректор «Ориентира» Андрей Постников говорил, что инвестиционная привлекательность складов в ближайшее время может вырасти и за счет снижения ставки капитализации.
В ритейле показатель традиционно был ниже, чем в складской недвижимости, однако в перспективе следующих двух лет ситуация может поменяться, как это уже происходит на мировых рынках, пояснял он.
Господин Постников уточнил, что повлиять на сокращение ставки может в том числе развитие электронной торговли, которое приводит к повышению интереса не к торговой недвижимости, а к складской.
Всего, по данным Knight Frank, в 2019 году общий объем предложения на рынке складской недвижимости России был около 27,2 млн. кв. м, а доля вакантных площадей снизилась с 4,2% по итогам 2018 года до 2,5%.
Основную долю в структуре сделок со складами сейчас занимают компании из сектора розничной торговли, на которые приходится 32% от всего объема арендованных или купленных площадей.