Райффайзенбанк и Альфа-банк купят новые офисы для своих айтишников

По данным газеты «РБК daily», Райффайзенбанк и Альфа-банк ведут переговоры о покупке бизнес-центров в Москве в Нагатинской пойме. Оба банка владеют офисами здесь, но быстрорастущие цифровые подразделения требуют расширения. Цена — 3–5 млрд. руб. для каждого.

Райффайзенбанк и Альфа-банк ведут переговоры о расширении офисных площадей в западной части Нагатинской поймы на проспекте Андропова — на бывшей территории завода им. Лихачева (ЗИЛ), рассказали РБК три источника в брокерских компаниях рынка недвижимости.

Оба банка уже владеют бизнес-центрами в этом районе, в проекте Nagatino I-Land компании «Лидер-Инвест», но хотят докупить офисы или построить новые для размещения своих растущих ИТ-подразделений, поясняют собеседники РБК.

Банковский полуостров.

Проект Nagatino I-Land (первоначально — «Нагатино-ЗИЛ») развивается на участке площадью 32 га. Построены семь офисных зданий общей площадью почти 200 тыс. кв. м, большинство из них продано конечным пользователям.

Также в проекте два многоэтажных паркинга общей площадью 45 тыс. кв. м. Всего в Нагатино было запланировано 1 млн кв. м коммерческой недвижимости, но часть офисной застройки было решено сократить в пользу жилья.

Девелопер проекта — компания «Московский бизнес-инкубатор», в 2013 году совладельцем проекта стал «Лидер-Инвест» и постепенно довел долю в нем до 100%. «Лидер-Инвест» принадлежит девелоперской группе «Эталон» и АФК «Система» Владимира Евтушенкова. Самый крупный акционер «Эталона» также АФК «Система», корпорации принадлежит 25% девелопера.

Крупнейшими арендаторами и владельцами площадей в проекте Nagatino I-Land стали банки. В 2008 году немецкий LBBW (Landesbank Baden-Wurttemberg, федеральный банк земли Баден-Вюртемберг) договорился, что выкупит строящееся здание бизнес-центра «Лейбниц».

Сейчас это «Немецкий центр» площадью 22 тыс. кв. м. В 2011-м около 12 тыс. кв. м купил в БЦ «Исаак Ньютон» ЮниКредит Банк для размещения операционного подразделения (бэк-офиса).

Райффайзенбанк и Альфа-банк купили себе по бизнес-центру в проекте в 2012 году также для размещения своих бэк-офисов. В мае Райффайзенбанк выбрал бизнес-центр «Менгер» площадью 24,9 тыс. кв. м. Через месяц Альфа-банк купил бизнес-центр «Паскаль» площадью 23 тыс. кв. м.

Построить новый или купить готовый.

Чтобы расшириться в Нагатинской пойме, Райффайзенбанк ведет переговоры с компанией «Лидер-Инвест» о строительстве бизнес-центра для банка в проекте Nagatino I-Land, рассказали РБК источники на рынке коммерческой недвижимости. По их сведениям, переговоры находятся в продвинутой стадии.

По данным брокеров, планируется строительство нового бизнес-центра по схеме built-to-suit — то есть «Лидер-Инвест» построит новое здание, а банк будет поэтапно финансировать строительство и станет собственником.

Речь идет о строительстве 20–30 тыс. кв. м, уточняют собеседники РБК. Альфа-банк также рассматривает строительство аналогичных площадей по этой схеме, говорят три брокера.

Один из них утверждает, что банки могут разместиться в одном здании и ведут совместные переговоры. Два других настаивают, что запросы Райффайзенбанка и Альфа-банка не связаны между собой.

По оценке управляющего партнера ILM Андрея Лукашева, при новом строительстве бизнес-центры могут обойтись банкам в 160 тыс. руб. за квадратный метр; руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова дает оценку 170–180 тыс. руб. То есть покупка нового бизнес-центра площадью 20–30 тыс. кв. м обойдется в 3,2–5,4 млрд. руб.

Альфа-банк, по данным двух источников РБК, как альтернативу новому строительству рассматривает покупку готового бизнес-центра в Нагатино и, в частности, ведет переговоры о покупке бизнес-центра «Немецкий центр». Это здание принадлежит ООО «Немецкий центр промышленности и торговли», дочерней компании немецкого банка LBBW.

Партнер Colliers International Станислав Бибик оценивает стоимость этого бизнес-центра в 2,5–3 млрд. руб., то есть 114–136 тыс. руб. за квадратный метр.

Это примерно соответствует ценам прошлого года, когда МТС (контролируется АФК «Система») купила БЦ «Декарт» в составе Nagatino I-Land за 4,2 млрд. руб. (136 тыс. руб. за квадратный метр общей площади).

Елена Денисова оценивает готовый бизнес-центр выше — в 220 тыс. руб. за квадратный метр. При такой оценке стоимость «Немецкого центра» составит 4,8 млрд. руб.

Цифровые банки.

По данным CBRE, в прошлом году именно финансовый сектор был самым активным на офисном рынке Москвы. Финансисты купили и арендовали 257 тыс. кв. м, что составляет 18% от общего объема сделок.

Непосредственно на банки пришлось 229,5 тыс. кв. м, или 16% от общего объема новых сделок в офисном сегменте. По результатам первого квартала 2019-го сектор сохранил лидерство: финансисты заняли 41,3 тыс. кв. м (17%), в том числе банки — 39,2 тыс. кв. м офисов (16%). Тенденция продолжилась и во втором квартале.

В июне группа «Тинькофф» договорилась с девелоперской компанией Wainbridge о строительстве штаб-квартиры площадью 68 тыс. кв. м, построенный бизнес-центр группа планирует арендовать.

Главной причиной высокой активности банков Елена Денисова называет цифровизацию банковского сектора. «Сейчас происходит эффект снежного кома. Все вдруг осознали, что нужно это делать, и побежали за новыми специалистами и, соответственно, за новыми площадями», — говорит Денисова.

Банки действительно стараются отойти только от оказания финансовых услуг и входить в новые ниши, становиться вертикально интегрированными платформами, рассуждает Андрей Лукашев.

«Для этого нужна свежая кровь, в том числе программисты для разработки приложений и систем, повышающих эффективность», — поясняет Лукашев.

Об этом говорят и в самих банках. Например, председатель правления Тинькофф Банка Оливер Хьюз призвал работников финансовой организации не называть свое место работы банком, охарактеризовав это понятие как отсталое.

«Мы не только банк, мы много другого в мощной, быстрорастущей экосистеме», — пояснял он в письме работникам группы.

Глава Сбербанка Герман Греф также говорил, что «для экосистемы, в которую уже сегодня входят десятки компаний, оказывающих нефинансовые услуги», стоит отбросить приставку «банк». В этом году Сбербанк зарегистрировал торговый знак «Сбер».