Morgan Stanley удалось закрыть сделку по продаже половины подконтрольного ей торгцентра «Галерея» у Московского вокзала Санкт-Петербурга. Сделка, стоимость которой могла превысить 30 млрд. руб., позволила городу достигнуть рекордного с 2013 года показателя по объему вложений в коммерческую недвижимость. Общая инвестиционная активность выросла более чем на 40%.
Сделка по продаже Morgan Stanley арабскому фонду Mubadala 49% в торгцентре «Галерея» у Московского вокзала в центре Санкт-Петербурга была заключена на последней неделе прошлого года, рассказали “Коммерсанту” трое консультантов на рынке коммерческой недвижимости.
По их словам, передав половину объекта, Morgan Stanley продолжит заниматься управлением, а вырученные средства — выплачивать инвесторам. Один из собеседников “Ъ” указывает, что Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ), изначально планировавший принять участие в сделке, на завершающей стадии из нее вышел.
Mubadala — инвестиционный фонд, основанный властями Абу-Даби (ОАЭ). Стоимость портфеля инвестиций превышает $226 млрд., это активы в недвижимости, ритейле, строительстве, инфраструктуре и других областях.
«Галерея» — не первое вложение фонда в российские активы. Совместно с РФПИ он ранее договорился об инвестировании более $7 млрд. В портфель инвестиций уже вошли 25% аэропорта Пулково, 22,5% «Русской фитнес группы» (сеть World Class) и сеть онкологических клиник. Партнеры также вложили $40 млн. в онлайн-кинотеатр ivi. Об интересе Mubadala к «Галерее» стало известно осенью 2019 года.
Партнер Colliers International Станислав Бибик оценивает стоимость торгцентра в $1,3 млрд. (80,17 млрд. руб.). Сделка с Mubadala, по его мнению, может достигнуть $500–600 млн. (30,84–37 млрд. руб.).
Руководитель отдела торговых помещений CBRE Марина Малахатько предполагает, что в дальнейшем фонд может принять решение выкупить весь актив, но это вряд ли произойдет в ближайшее время. Саму по себе покупку «Галереи» она называет хорошей инвестицией: объект притягивает посетителей со всего города и туристов.
В PwC «Галерею» называют самым посещаемым торгцентром Санкт-Петербурга: за год через него проходят 27 млн. человек, это в пять раз больше населения Петербурга, арендные ставки за счет этого существенно превосходят среднерыночный уровень.
Аналитики CBRE указывают, что если сделка по приобретению «Галереи» закрылась в 2019 году, то ее можно назвать крупнейшей по его итогам.
Заключение крупного соглашения могло стать одной из причин увеличения доли Санкт-Петербурга в общей структуре инвестиций в российскую коммерческую недвижимость. Согласно оценкам JLL, за 2019 год инвесторы суммарно вложили в российские активы $4,1 млрд. — это на 41% выше аналогичного показателя за 2018 год.
На Санкт-Петербург при этом пришлось 27% от всего объема средств, против 22% годом ранее. Одновременно достигнутый Петербургом показатель в $1,1 млрд. — самое крупное значение с 2013 года.
В Cushman & Wakefield говорят о меньших цифрах, но той же динамике. По оценкам консультантов, общий объем инвестиций за год увеличился на 30%, до €2,6 млрд, а доля Санкт-Петербурга в свою очередь выросла с 18% до 23%.
В JLL возросшую инвестиционную активность связывают с укреплением рубля на 10% по итогам года, снижением на 1,5 процентного пункта ключевой ставки, до 6,25%. Как следствие между ставками капитализации, которые в России варьируются в диапазоне 9–12,5%, и стоимостью кредитов появилась позитивная разница, подстегнувшая интерес инвесторов.
Гендиректор JLL Андерс Лильенстолпе ждет, что позитивная динамика сохранится и в этом году: по его прогнозам, объем инвестиций по итогам 12 месяцев может составить $4,5 млрд. В числе перспективных направлений для инвестиций консультант выделяет склады небольшого формата в черте города для обслуживания онлайн-ритейла.