По данным газеты «Коммерсант», суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам первых девяти месяцев 2018 года достиг 104,7 млрд. руб., сократившись на 6% относительно аналогичного периода прошлого года, говорится в исследовании, предоставленном “Ъ” Knight Frank.
По расчетам аналитиков, 57% от суммарного объема этих вложений были сконцентрированы в Москве. При этом доля столицы существенно размылась: в 2017 году аналогичный показатель достигал 84%. Одновременно с 12% до 38% увеличилась доля Санкт-Петербурга, а регионов — с 4% до 5%.
В Knight Frank объясняют резкое увеличение доли Петербурга закрытием там двух крупных сделок: покупкой местными властями бизнес-центра «Невская ратуша» (стоимость оценивалась в 20,3 млрд руб.) и «Леруа Мерлен» магазинов «К-Раута» (12 млрд. руб.).
На этом фоне скорректировался и средний размер сделки: в Москве по итогам девяти месяцев этот показатель сократился на 42%, до 2,4 млрд. руб., в Петербурге, напротив, увеличился на 38%, до 4,4 млрд. руб. На региональных рынках рост составил 8%, до 1,3 млрд. руб.
По данным партнера Colliers International Станислава Бибика, доля Москвы в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость за девять месяцев составила 56%. Он называет этот показатель рекордно низким за последние десять лет.Но существенное влияние на рынок, по его оценкам, оказали другие сделки: больше половины доли инвестиций Санкт-Петербурга обеспечили продажи бизнес-центра «Лотос», гостиницы «Кортъярд Марриотт Пушкин» и санатория «Дюны».
В Cushman & Wakefield приводят немного другие расчеты. Консультанты отмечают как снижение доли Москвы с 64% до 54% в общем объеме инвестиций, так и Санкт-Петербурга с 20% до 14%.
В Knight Frank считают, что уже в 2019 году Москва вернет утерянные позиции: тогда, по прогнозам, доля столицы в общем объеме сделок вырастет до 70–80%, а Петербурга, напротив, размоется до 15–25%.
Доля российских инвесторов на рынке недвижимости, по расчетам Knight Frank, по итогам девяти месяцев составила 81%, сократившись на четыре процентных пункта по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Объем иностранных инвестиций увеличился благодаря сделке «Леруа Марлен» и покупке Raven Property Group площадей в индустриальном парке «Север» (оценивалась в 6,4 млрд. руб.).
Господин Бибик говорит о еще более серьезной динамике: доля иностранных инвестиций за год выросла с 18% до 33%. «Благодаря прежде всего сделке по продаже "Метрополиса" в Москве американской Hines и чешской PPF Real Estate»,— добавляет он.
При этом все консультанты ждут дальнейшего снижения доли иностранных инвесторов за счет санкций и политических проблем. Консультанты Cushman & Wakefield называют доминирующие позиции российских инвесторов типичной ситуацией для рынка.
Аналитики указывают, что этот тренд характерен еще с 2009 года. Европейские инвесторы занимали лидирующие позиции на рынке в 2004–2007 годах.
Сейчас наибольшую активность на инвестиционном рынке пока проявляют госструктуры, на долю которых, как подсчитали в Knight Frank, пришлось 26% вложений в недвижимость по итогам первых трех кварталов.
Еще 20% у федеральных компаний, 14% формируют инвесткомпании, 9% — девелоперы, 6% — банки, 5% — частные инвесторы и лишь 1% — региональные игроки.
По прогнозам Knight Frank, по итогам 2018 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость достигнет 250 млрд. руб., увеличившись лишь на 0,5% относительно 2017 года.
Негативное влияние на рынок оказывают макроэкономические факторы, в числе которых решение Центробанка повысить ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, до 7,5%, уверены консультанты. В результате ожидаемый отток капитала из России по итогам 2018 года составит $30 млрд., превышая аналогичное значение прошлого года на 3,4%.
Courtyard by Marriott St. Petersburg Pushkin
Правительство Санкт-Петербурга
Hines
Российская сеть магазинов К-раута
Первое офисное здание (34 000 кв. м.) в МФК Метрополис
Центральный банк Российской Федерации (Банк России)
Многофункциональный комплекс Метрополис
Leroy Merlin
Плаза Лотос Групп
Второе офисное здание (32 000 кв. м.) в МФК Метрополис
Санаторий Дюны
PPF Real Estate Holding
Третье офисное здание (50 000 кв. м.) в МФК Метрополис